轉:租房子與買房子哪種比較有利花敬群 

2007/12/18 16:13
租房子與買房子哪種比較有利 花敬群 

試算 一、 從成本概念而言
1. 買房子的成本:房價的利息支出加上設算利息。(例如房價700 萬,貸款500萬,利率7%,此時之貸款利息每年約35萬元。此 外,另兩百萬自備款的設算利息可簡單以定存利率5%計算,設算 成本每年10萬元。此外,房屋稅與地價稅每年合計約在1.5萬元左 右。另有利息支出抵扣之所得稅約4萬元(30萬*13%),合計成 本約41.5萬元。其中設算成本與稅金部份常被人們所忽略。)
 2. 預期增值或跌價:此項資料要視市場狀況而定,如果以近幾年平 均每年下跌一成的狀況而言,那麼每年的資產縮水所造成的成本 (或損失)則為70萬元;反之,在房價上漲時就另當別論。
 3. 租房子的成本:以目前行情而言,市價700萬元房子的年租金約25 萬元,另有租金抵扣之所得稅約為1.5萬元(12萬*13%),總成本 約23.5萬元。
 4. 顯然,在當前市場環境下,租房子的成本大概為買房子的1/2至1/5 之間,此情況至少在最近一兩年內不會有太大變動。

二、 利息下降之影響
1. 前述案例以7%作為平均利息基本上與當前水準相近。
2. 如果平均利息降至6%,定存利率降至4%,則購屋之總成本為30萬 +8萬+1.5萬-4萬=35.5萬。租屋成本仍為23.5萬。
 3. 如果平均利息降至5%,定存利率降至3%,則購屋之總成本為25萬 +6萬+1.5萬-3萬(因利息支出僅25萬元)=29.5萬。租屋成本仍為 23.5萬。
 4. 如果平均利息降至4%,定存利率降至2%,則購屋之總成本為20萬 +4萬+1.5萬-2.5萬=23萬。租屋成本仍為23.5萬。
 5. 在假設租金不隨利息調降而降低的情況下,購屋貸款平均利率要 降至4%以下,購屋才相對有利。

三、 必須注意的是,前述之利息支出均不包含本金之償還,因此繳完 利息之後仍舊欠債500萬元,如果要加計本金之償還,則購屋支出每 年約需再增加20-25萬元左右。但因為此數字無法與租金支出相比 較,因此不另外討論。但對於「繳利息就能擁有房子,而繳房租房子 還是別人的」這種說法的討論,那就要加入本金償還的考量,此時二 者的比例關係將明顯提高。

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