【開源節流】--> "開源" & "節流"

新家雜項支出~ 2008/03/03 21:35 新家雜項支出~
項目 金錢 3M魔布強效拖把 499 皇家西華典藏琴音壺5L 449 三好花東縱谷池鮮米 129 水晶小米箱附量米杯6Kg 119
ASD超硬陽極炒鍋40cm 1099   FP搖蓋垃圾桶 藍色 119   十全中烏醋 240cc 25   淳安清潔袋(特大) 55   統一滿漢嘟嘟好小香腸-蒜味(送醬油) 95 FP研磨箸(筷子)*2 70
  高級紫檀箸(筷子)*2 198
  潔霜S浴廁清潔劑*2 69 藍寶衣留香洗衣精-百花香 99   毛寶香滿室地板清劑補充包-檀 89   柴魚片 12
碗 560 火爐 150 煤炭 40 盤子 0 酒杯 0 酒瓶 0 搬家租車+油錢 1355 一匙靈洗衣精 109
- 0 - 0 - 0 - 0 - 0

購屋費用結算 2008/02/27 22:48 購屋費用結算
  日期 項目 房屋自備款 房屋貸款金額 手續費or服務費or其它 小計   2008/01/19 am:10:30 簽約開票 200000         2008/01/19 簽約開票手續費*1張     30     2008/01/19 簽約代書手續費     1000     2008/01/24 用印開票 200000         2008/01/24 用印開票手續費*3     90     2008/01/24 仲介服務費     120000+2400 122400   2008/02/01 完稅開票*1 220000         2008/02/01 完稅開票手續費*1     30     2008/02/01 稅費     50430     2008/02/22 70萬開票手續費     30     2008/02/26 房屋貸款(代償) 520554 4793699   5314353   2008/02/26 房屋貸款(代償)匯款費     30     2008/02/26 房屋貸款手續費   3000       2008/02/26 房屋火險   3221       2008/02/26 房屋貸款匯款費   80       2008/02/29 尾款 179446   6301 185747   2008/02/29 尾款開票手續費*1     30     2008/02/29 代書費     24000     合計   1320000 4800000 204371 6324371

Mifo&Miya's_house
2008/02/27 17:09

轉:換對燈，抵一屋子裝潢！ 2008/02/20 22:17 換對燈，抵一屋子裝潢！ (轉貼) 【文／盧怡安】
傳統的公寓，裝滿吸頂燈，情調少得可憐；新近的設計師，又用了太多嵌燈，並不實用。來看看你家的燈光犯了哪些常見的錯誤，又能怎樣獲得改善。不少立即能改裝的部分，現學現賣，馬上能在過年期間，好好讓你的親友驚豔一下。

轉:室內家裝設計標準尺寸列表 2008/02/19 18:04 室內家裝設計標準尺寸列表 轉自：支點論壇　dengxu000　　　原帖：　家裝設計標準尺寸列表/" target=_blank>室內家裝設計標準尺寸列表
家具設計的基本尺寸
    （單位：厘米）
    衣櫥：深度：一般60~65；推拉門：70，衣櫥門寬度：40~65
    推拉門：75~150，高度：190~240
    矮柜： 深度：35~45，柜門寬度：30-60
    電視柜：深度：45-60，高度：60-70
    單人床：寬度：90，105，120；長度：180，186，200，210
    雙人床：寬度：135，150，180；長度180，186，200，210
    圓床： 直徑：186，212.5，242.4（常用）
    室內門：寬度：80-95，醫院120；高度：190，200，210，220，240
    廁所、廚房門：寬度：80，90；高度：190，200，210
    窗帘盒：高度：12-18；深度：單層布12；雙層布16-18（實際尺寸）
    沙發：單人式：長度：80-95，深度：85-90；坐墊高：35-42；背高：70-90
     雙人式：長度：126-150；深度：80-90
     三人式：長度：175-196；深度：80-90
     四人式：長度：232-252；深度80-90
    茶幾：小型，長方形：長度60-75，寬度45-60，高度38-50（38最佳）
     中型，長方形：長度120-135；寬度38-50或者60-75
     正方形： 長度75-90，高度43-50
     大型，長方形：長度150-180，寬度60-80，高度33-42（33最佳）
     圓形：直徑75，90，105，120；高度：33-42
     方形：寬度90，105，120，135，150；高度33-42
    書桌：固定式：深度45-70（60最佳），高度75
     活動式：深度65-80，高度75-78
     書桌下緣離地至少58；長度：最少90（150-180最佳）
    餐桌：高度75-78（一般），西式高度68-72，一般方桌寬度120，90，75；
     長方桌寬度80，90，105，120；長度150，165，180，210，240
    圓桌：直徑90，120，135，150，180
    書架：深度25-40（每一格），長度：60-120；下大上小型下方深度35-45，高度80-90
    活動未及頂高柜：深度45，高度180-200
    木隔間墻厚：6-10；內角材排距：長度（45-60）*90     室內常用尺寸：
    
    1、墻面尺寸
    (1)踢腳板高；80—200mm。
    (2)墻裙高：800—1500mm。
    (3)掛鏡線高：1600—1800(畫中心距地面高度)mm。
    
    2．餐廳
    (1) 餐桌高：750—790mm。
    (2) 餐椅高；450—500mm。
    (3) 圓桌直徑：二人500mm．二人800mm，四人900mm，五人1100mm，六人1100-1250mm，八人1300mm，十人l500mm，十二人1800mm。
    (4) 方餐桌尺寸：二人700×850(mm)，四人1350×850(mm)，八人2250×850(mm)，
    (5) 餐桌轉盤直徑；700—800mm。
    (6) 餐桌間距：(其中座椅占500mm)應大於500mm。
    (7) 主通道寬：1200—1300mm。
    (8) 內部工作道寬：600—900mm。
    (9) 酒吧台高：900—l050mm，寬500mm。
    (10) 酒吧凳高；600一750mm。
    
    3．商場營業廳
    (1)單邊雙人走道寬：1600mm。
    (2)雙邊雙人走道寬：2000mm。
    (3)雙邊三人走道寬：2300mm。
    (4)雙邊四人走道寬；3000mm。
    (5)營業員柜台走道寬：800mm。
    (6)營業員貨柜台：厚600mm，高：800—l 000mm。
    (7)單靠背立貨架：厚300—500mm，高：1800—2300mm。
    (8)雙靠背立貨架；厚；600—800mm，高：1800—2300mm
    (9)小商品櫥窗：厚：500—800mm，高：400—1200mm。
    (10)陳列地台高：400—800mm。
    (11)敞開式貨架：400—600mm。
    (12)放射式售貨架：直徑2000mm。
    (13)收款台：長：1600mm，寬：600mm
    
    4．飯店客房
    (1)標準面積：大：25平方米，中：16—18平方米，小：16平方米。
    (2)床：高：400—450mm，床靠高：850—950mm。
    (3)床頭柜：高500—700mm；寬：500—800mm。
    (4)寫字台：長；1100—1500mm；寬450—600mml高700—750mm。
    (5)行李台，長9l0—1070mm寬500mm高400mm。
    (6)衣柜：寬：800—1200mm高1600—2000mm深500mm。
    (7)沙發：寬：600一800mm高：350—400mm靠背高1000mm
    (8)衣架高：1700—1900mm。
    
    5．廁所
    (1)廁所面積；3—5平方米。
    (2)浴缸長度；一般有三種1220、1520、1680mm；寬；720mm，高450mm。
    (3)坐便；750×350(mm)。
    (4)沖洗器：690×350(mm)。
    (5)盟洗盆：550×410(mm)。
    (6)淋浴器高：2100mm。
    (7)化妝台；長：1350mm；寬450 mm。
    
    6．會議室
    (1)中心會議室客容量：會議桌邊長600(mm)。
    (2)環式高級會議室客容量；環形內線長700—l 000mm。
    (3)環式會議室服務通道寬：600—800mm。
    
    7．交通空間
    (1)樓梯間休息平台凈空：等於或大於2100mm。
    (2)樓梯跑道凈空：等於或大於2300mm。
    (3)客房走廊高；等於或大於2400mm。
    (4)兩側設座的綜合式走廊寬度等於或大於2500mm。
    (5)樓梯扶手高；850—1100mm。
    (6)門的常用尺寸：寬：850—1000mm。
    (7)宙的常用尺寸；寬；400—1800mm，(不包括組合式窗子)
    (8)窗台高；800—1200mm。
    
    8．燈具
    (1)大吊燈最小高度：2400mm。
    (2)壁燈高：1500—1800mm。
    (3)反光燈槽最小直徑：等於或大於燈管直徑兩倍。
    (4)壁式床頭燈高：1200—1400mm。
    (5)照明開關高：1000mm。
    
    9．辦公家具
    (1)辦公桌：長：1200—1600mm：寬：500—650mm 5高；700—800mm。
    (2)辦公椅：高；400—450mm長×寬：450×450(mm)。
    (3)沙發：寬：600—800mm；高：350—400mm；靠背面：1000mm。
    (4)茶幾；前置型：900×400×400(高)( mm)；中心型：900x 900×400(mm)、
    700×700×400(mm)；左右型：600×400×400(mm)。
    (5)書柜：高：1800mm，寬：1200—1500mm；深：450—500mm。
    (6)書架：高：1800mm 6寬：1000—1300mm ；深：350—450mm

家俱電器裝潢~筆記 2008/02/16 19:56 天然瓦斯

入宅、安床計畫 2008/02/13 23:38 入宅、安床日~

入宅 安床 筆記~ 2008/01/28 08:58 入宅

轉：購屋流程 2008/01/23 09:05  

一、購屋規劃   ＊衡量是否有必要買屋或換屋   如： 空間已經不敷使用、房屋過於老舊已過換屋期、地段不佳且生活機能差、交通不便通勤成本過高、考慮小孩上學學區規劃、遇上惡鄰居。   ＊環境因素考量   如： 生活機能便利性、鄰近學校或醫院、大眾運輸的便利性、公共工程或區域發展是否帶來增值潛力、居家是否安全，有無社區管理、避免嫌惡設施。   ＊屋況考量   如： 建築外觀是否完整、房屋結構是否安全無虞、是否為海砂屋或輻射屋、公設與坪數是否有增建及虛報、空間格局是否符合自身的需求、採光通風是否良好、是否曾為兇宅 。 二、能力評估   ＊財務部份   至少擁有買屋成交總價三成以上作為自備款、每月的房貸支出佔家中總收入的三分之一以下、買屋應繳相關稅費也應考慮在內、別忽略了搬家運費及裝潢施工支出的預估。 ＊資金籌措來源   銀行存款、互助會、銀行貸款、親友借貸、出售股票變現、保單貸款、賣屋所得、租屋押金…等。 ＊貸款部份   政府優惠房貸條件限制、選擇那家金融機構的利率方案較佳、能否爭取到較高放款額度、何種付款方式較有利、選擇有無寬限期是否有助於減輕償債壓力、是否可爭取到較低的房貸利率 。 三、蒐集物件資訊   ＊購屋管道大致上可分為五種類型及不同的風險   預售屋： 使用建材較先進，買方可參與格局設計（建商或代銷公司），因尚未完工故看不到實際成品，購屋風險較大。 新成屋： 屋齡短，房子新，公設比較高（建商、代銷公司、房仲業者），價格較高但可以省下不少裝潢費用。 國宅： 房價相對一般中古屋便宜（各地國宅處、房仲業者），人口過於密集。 中古屋： 屋齡長，坪數實，多位市中心，生活機能較佳（房仲業者、屋主自售） 拍賣屋： 超便宜，價格約為市價的五至七成（法院、銀行、金融資產中心），雖價格較市價便宜，但有些是不可至現場看屋，需注意目前是否已有人居住或有海蟑螂佔屋不搬，惡意敲詐。 ＊密集看屋 . 住屋品質的好壞是會影響未來生活品質，看屋時千萬不可忽視以下任何細節： 檢查屋況是否有瑕疪、向鄰居打聽是否曾有天然或人為災害情事發生、打聽是否為輻射屋、海砂屋、是否為政府列管的危險建築危樓、房屋內外機能是否符合全家人生活需要。 ＊為了找到適合自己的房子切記一定要記得以下三個重點並進行比較 3. 多看： 1.大小環境 2.對外交通動線 3全家人之生活機能便利性 4.房屋格局、通風、採光良好性 5.屋是否有滲漏水或鋼筋外露 6.公共設施是否維護良好，有無被佔用，分管協議書之內容 7.白天與晚上之差異性（白天與夜晚均應去看一次房屋） 多聽： 聽別人說屋況及行情。 多問： 問問看此房子的派出所或左鄰右舍附近有沒有發生過兇殺案、半夜會不會有不良少年群聚於此、如有增建或違建時請切記是否屬於既有違建、屋主為何考慮要將房屋售出…等。   ＊產權屋況檢查   詢問屋主的產權是否為本人所有、到地政事務所申請土地及建物謄本確認產權是否清楚無誤、如有增建或違建時請切記是否屬於既有違建。 四、價格條件協商   ＊區域成交行情調查   與屋主談判房價前，應對於附近房價要有基本概念。一般消費者在報紙、網路或是房屋仲介店內上所看到的房屋售價均是屋主希望售出的價格，與實際成交 價格通常還有一段差距，故與屋主談判前最好先以此房屋之坪數乘上每坪單價後即為此房屋之理想價格。欲了解區域成交行情的管道可詢問當地房屋仲介、房屋所在 地之左鄰右舍、可上各大房屋仲介公司網站查詢成交行情。 ＊條件協商   若屋主有打算售屋後要移民至國外或是傢俱沒有要帶走的話，可與屋主商談是否可以交屋時連同傢俱一併贈予或低價廉讓。 五、搬家規劃   ＊房貸資訊取得來源   ( 消費者可以親自或上網或打電話向金融機構詢問貸款流程、利率、額度及注意事項等相關資訊，或是可以透過房屋仲介公司詢問貸款相關資料也是個相當省 事的好方法，由於房屋仲介公司經常辦理房屋貸款相關業務，應有數十家配合往來的金融機構與房仲公司已建立良好關係，較能取得最佳的貸款條件及利率，所以透 過房屋仲介公司介紹之往來銀行也是消費者可考慮之一。   ＊房屋貸款流程     1.填寫申請書，準備身份證、戶口名簿、所有權狀等證件 2.銀行進行徵信及房屋鑑價 3.核定貸款額度及利率 4.銀行對保 5.設定擔保品 6.銀行撥款 六、簽約交屋   ＊賣屋流程及相關事項   1.簽約     買賣雙方達成條件及價格共識後，即可簽訂買賣契約，規範買賣雙方彼此應履行的義務及享有之權利，簽約時間通常在付訂金之後當天～三天內，簽約事宜 一般皆由代書辦理，若為自行與屋主交易買賣，一般皆由買方指定代書，若是透過房屋仲介撮合成交買賣並承做房屋履約保證者，代書則由仲介公司指定，買方應於 簽約前對契約作詳細的審閱，必要時可請教專業人士。 簽約時應明瞭買賣契約的內容及其他約定事項→雙方均確認契約內容無誤→得於合約上簽章確認→買方支付款項→簽約後產權調查（由房屋仲介服務）。     ● 所需文件印章、身份證。   2.用印   ＊用印步驟如下：     代書書寫案件→用印→貸款申辦（決定貸款種類、銀行、額度、年限及連帶保證人）。     ● 所需文件戶口名簿影本二份「或戶籍謄本」、須貸款者另附、印鑑章、印鑑證明二份「近期6個月內」預繳規費「2至3萬元」。   3.完稅     在此階段買賣雙方最容易因借屋裝潢而起爭議（由於裝修期間所有權尚未移轉仍屬賣方所有，若因第三人或天災人禍致使屋況受損，造成交屋困擾。） 所以買方如欲借屋裝潢，需於事前將裝潢期間買、賣雙方權利及義務關係以書面明訂之。   ＊申報契稅流程     完稅前產權調查（房屋仲介提供此服務）→完成貸款對保並將撥款帳戶存摺及取款條交付代書。     ● 所需文件印鑑章、簽立商業本票、繳納契稅款、預收代書費、規費。   4.交屋   ＊交屋時需注意事項     確認原屋主已將原來的貸款繳清、若房子先前有設定抵押，要確定已經取消（抵押權塗銷登記） 銀行撥款、交屋前再次察看屋況，水、電是否正常供應、交屋時，應檢查房子是否完好如初，未遭破壞、核對屋主承諾贈送的裝潢、家俱是否齊全、房屋稅、地價稅、水、電、瓦斯及管理費是否已分算、領回土地、建物所有權狀正本、本票及其他證件、點收鑰匙並簽名。     ● 交付尾款並點收屋，收回商業本票   買方於買賣契約簽訂後須繳交費用─ 房屋價款、契稅、印花稅、公證費、代書費、簽約費，有貸款者另有抵押權設定代辦費。

來源:http://www.house-online.com.tw/Encyclop/BuyList.aspx

轉:買房子要注意什麼事情 2007/12/28 01:26 小心預售屋(最好不買)
訂購一戶預售屋，以購屋者立場，無不希望建商能謹慎施工，按期完工交屋，不幸發生購屋或交屋的糾紛，真是一大夢魘，因此，對交屋產生糾紛的原因加以深入瞭解，進而謀求防範之道，防患糾紛於未然，當是最佳。

轉:買房子、看房子要注意什麼～ 2007/12/28 01:18 ＊買屋前準備
一、選擇購買區域　　　
一般而言，每個人在選擇區域時大多會先考慮曾居住過或熟悉的環境，不管您選擇哪裡，在選購區域上需考量的基本 因素有週邊環境、價位及交通便利性等，說明如下：
１、週邊環境評估：評估項目如下表：
地　段
選擇好地段，在未來需轉手或做出租用途時會較容易，如車站、公園附近等地段。
未來增值性
◎ 可選擇公共建設附近，如重要幹道沿線、捷運站出口或重劃 區，其增值性較高。
◎ 人口快速增加區域，房屋之需求相對增加，增值空間亦相對 增加。
學　區
一般來說好的學區附近通常是一屋難求，而且價格往往超出市場行情，如台北市金華，師院附小附近。
生活機能
需考慮不要離主要商圈太遠以便生活購物之需要，另若有休閒公共設施或附近有醫療機能等更好、更方便。
２、價位評估：買房子不能一時衝動，需考慮貸款及償還能力才可，所以需事前評估自己的購屋能力（如自備款、相關費用、貸款金額及其他費用等），再依能力範圍內選擇房子。
３、交通便利性：交通在都會區是個令人頭痛的問題，因此在購屋時需考慮其交通的便利性，其考量重點建議如下：
１) 通勤時間：一般而言控制在３0~４５分內最佳。
２) 換車次數：最好是能只搭乘一種交通工具、不需再經過轉乘。
３) 候車時間：候車時間不宜過長，最好能選擇班次及車次多者較能節省候車時間。
４) 多元的交通工具：除了自用車之外最好能有二種以上的交通工具可選擇，如捷運、公車或火車等。
二、搜集市場行情
行 情蒐集有助於購屋資金的籌措及規劃，一般取得資訊的管道不外乎詢問仲介公司、報章雜誌、網路或預售屋的接待中心等等，藉此可了解區域的成交行情以避免購買 價格過高造成損失；另有關優惠貸款的內容 也需同時進行蒐集了解，一般來說政府為提高購買力，均會釋出優惠房貸以供一般民眾或首購者使用（如３２００億優惠房貸、青年首購優惠等），一般購屋民眾千 萬不要錯過以爭取最佳的貸款條件、利率等。
三、財務能力規劃
一、 資金來源：一般而言分為自備款及資金籌措二方面
●可準備之自備款：
１、預售屋：通常為總價款之一成
２、中古屋：通常為總價款之三成
●不足資金之籌措：
１、銀行貸款
２、保險公司貸款
３、標會
４、借貸
二、 費用支出：
一般而言可分為買屋稅費及其他費用，說明如下：
契稅
買賣：6%
契價×6%
印花稅
1/1000
公契價款×0.１%
登記規費
1/1000
建物核定契價×0.１%
土地申報地價×0.１%
過戶登記代書費
土地一筆或建物一棟：每件9000~12000元
設定登記代書費
一個順位3000~5000元
其他費用
１.貸款徵信查詢費
２.火險費
三、購屋能力速算表：
您可以依上述分析自行進行簡單試算以了解 您的購屋能力（試算金額僅提供參考)
　１ ). 自備款：
　２ ). 可籌措資金：
　３ ). 買屋稅費：
　４ ). 其他費用：
　５ ). 仲介服務費：
　　購屋能力：
【說明】１)＋２)－３)－４)－５)＝購屋能力(可購買之房屋價款)
＊掌握看屋訣竅
找到房子之後，接下來就是「看屋」的問題了。基本上，「看屋」的注意事項大致可先粗分為「內」（屋況）、「外」（環境）兩者。
在 屋況方面，舉凡公設比例、社區管理、建材現況、格局動線、漏水剝落、座向樓高等等，都是每一家仲介公司與不動產經紀人應該據實提供給客戶的基本資料。若發 現鋼筋裸露、水泥剝損、鋁門窗變形或門窗框有明顯裂痕，懷疑可能是因地震後結構受損，或有海砂屋、輻射屋，甚至凶宅等疑慮時，更可以要求仲介公司提供詳實 的屋況說明書，以保障自己的權益。
而在環境方面，包括學區、市場、交通動線等基本生活機能健全與否？附近是否有夜市、攤 販、醫院、警局、消防局、鐵道、機場等會時常「擾人清夢」的單位或噪音源？有沒有高壓電塔、墳墓、廟宇、色情行業、重污染工業或其他嫌惡設施？凡此種種， 都要多次觀察、日夜造訪，以個人的需求與可忍受程度進行判斷，才能放心地購屋、立足當地。畢竟，購屋對許多人來說等同於終身大事，一住可能就是數十年，絲 毫馬虎不得。
如果時間充裕，建議在購屋前，還是勤快點，多看幾間、多跑幾趟。將每個房子的利弊得失列表比較，求出一個盡可能全然滿足自己與家人生活需求的標的，才能真正選到讓所有人安心、寬心、放心的窩。
＊購買房子管道
目前一般的購屋途徑不外乎自行購買、透過仲介公司、建設公司及代銷(廣告)公司等四，不論您選擇何種方式均有其優點及風險，茲說明如下：
自行購買
不必支付仲介服務費
1. 必須花費許多時間在尋找房屋資料
2. 不具專業知識者需承擔較大之交易風險
3. 必須花費許多時間處理相關之買賣流程作業
仲介公司
1. 擁有數量龐大物件量， 選擇性多
2. 擁有專業經紀人及專業代書與之配合，交易安全較有保障
3. 大都與銀行往來密切，可替客戶爭取較優惠之房貸利率
4. 大品牌之公司大多擁有完整之資源支援，可滿足消費者的資訊需求
5. 代辦各項相關事務，節省客戶 的寶貴時間
1. 必須支付仲介服務費
2. 需慎選有品質、有口碑之房屋公司以防被不肖公司欺騙
建設公司
1. 若有關係較有議價之空間
2. 不必支付仲介服務費
1. 需承受建商之經營風險
2. 需慎選財務優良及有口碑之建設公司
代銷 ( 廣告 ) 公司
不必支付仲介服務費
1. 需慎防廣告跨大不實之問題
2. 若為廣告屋尚需負擔建商之風險
＊買屋成交時注意事項
★買房屋需繳哪算稅費：（買方）契稅、登記規費、印花稅、過戶登記代書費、設定登記代書費、房屋火險費、貸款徵信查詢費。
★交屋時注意事項
買方支付尾款後，賣方即應與買方進行房屋點交，點交之內容應與不動 產買賣契約書中所載相同，點交方式最好是現場點交以避免事後的糾紛產生。有關交屋流 程及注意事項說明如下：
◎交屋流程
1. 承辦代書至地政機關領取過戶完成之新權狀，並聯繫雙方交屋、 交尾款時間。
2. 買方需備妥尾款、代書款(之前預繳者多退少補)及相關地政規費
3. 現場完成點交
4. 取回產權變更後之權狀
5. 取回保證本票
6. 取回標的物鑰匙、遙控器及住戶規約
◎注意事項
1. 最好是買賣雙方一同現場點交，買方需再詳細檢視屋況、核對附贈設備項目及其他約定的物品是否有瑕疵或短少現象。
2. 請代書結算地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費及管理費等費用。
3. 買方於交付尾款時應取回保證之商業本票並作廢。
4. 買方應於交屋後即將門鎖更換以避免糾紛。
◎買方給付尾款的二種方式：
1. 現金
注意點清款項並於合約書上註明
2. 銀行貸款
賣方無貸款時
１ . 由承辦代書於產權過戶後辦妥銀 　行 貸款抵押權設定後，約同買賣 雙方辦理交屋手續
２ . 時定點至買方承貸銀行辦理撥款業務，並至標的物現場完成房屋 點交手續
賣方有貸款時
１ . 由承辦代書於產權過戶後辦妥銀 行貸款抵押權設定後，約由買方 銀行進行代償作業 ( 清償之金額視 為尾款之部分 ) ，取得清償證明後辦理賣方原抵押權塗銷登記
２ . 承辦代書於完成抵押權塗銷登記 後通知買賣雙方交屋時間、地點
★完稅時應注意事項
稅單核發後，集郵承辦代書通知買賣雙方，完成稅款繳交，買方並於此時給付第三期款之程序。有關完稅流程及注意事項如下：
◎完稅流程
1.稅捐單位核發稅單
2.承辦代書通知買賣雙方於一定時間內繳交契稅及增值稅
※買方應備齊證件及款項：
　　　　　　　 (印鑑章
　　　　　　　 (交付賣方完稅款
　　　　　　　 (簽立與尾款同面額之商業本票交付承辦代書
　　　　　　　 (承辦代書著手進行過戶及設定他項權利
3.承辦代書約同買賣雙方完稅時間及地點
◎注意事項
完稅時承辦代書為保障賣方權益，將要求買方簽立與未給付尾款相同數額之商業本票作為保證並保留於承辦代書處，而於交屋時於買方附尾款後交還該本票。
★簽約需注意事項
消費者在決定好欲購買房屋時，除在簽約前應預審買賣契約書內容外，在簽約時更應注意買賣契約內容外，對於產權移轉、付款方式及違約責任等事項也不能忽視，才能確保您購屋的安全，以下即針對中古屋部分提出6項簽約時應注意事 項以供參考。
1. 審核產權
◎ 買賣建物的門牌與看屋標的應相同
◎ 包括權狀、謄本、地籍圖及契約書內容
◎ 調閱簽約 12 小時前的土地建物謄本，以確保產權完整及了解是否有其 他特約事項
◎ 簽約人應為所有權人，若非所有權人應檢具授權書
2. 稅費分算基準
◎ 地價稅及房屋稅一般均以過戶日或交屋日為分 算基準日。
◎ 基準日之前，稅款應由賣方按月份比例分算應繳 交金額；基準日之後 ，稅款應由新買方按月份比例分算應繳交金額。
3. 貸款額度
應在契約中載明，一般為自備款三成、貸款七成
4. 付款流程及方式
＜委由仲介公司辦理＞
分為簽約、用印、完稅前三個階段，應各繳成交總價款之一成金額； 剩餘之七成尾款應於交屋時繳清。
＜若雙方為自行買賣時＞
在簽約、用印、完稅前三個階段，應各繳成交總價款之五成金額；剩 餘之五成尾款應於交屋時繳清。
5. 交屋日期
應約定清楚雙方能依據時間辦理尾款結清及房屋點交手續，以及其他相關的管理費、水費及瓦斯等費用之分算。
6. 車位權屬
首先必須了解所購車位的屬性，區分如下：
◎ 法定停車位：若建商將停車位列入公設，則僅能出售給該區分所有建
物之區分所有權人；若要出售給非該區分所有建物之所有權人時，必 須具有獨立權狀方可。
◎ 增設停車位：可以外賣給他住戶，不限出售給該區分所有建物之區分 所有權人。
◎ 獎勵停車位：不限出售給該區分所有建物之區分所有權人，但依「台 灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」所設置之停車位，便僅有使用權 並得提供給公眾使用。
◎另可依管理委員會之停車辦法辦理，需事先進行了解。
★契約看仔細，斡旋掌握出價契機
當找到了心目中滿意的房子，要進入「出價」與「議價」程序時，一定要仔細閱讀各仲介公司所提供的「要約書」契約內容，瞭解「斡旋」的過程。
大多數仲介公司都會提供內政部版標準要約書範本供消費者「參考」，同時希望消費者能夠以「付斡旋金」的實際行動來表達購屋出價的誠意，「斡旋金」比例則依各仲介公司的規定有所不同，大多為委託價款的2％左右。
例 如一間屋主委託開價500萬的房子，你打算出400萬來買，仲介公司唯恐你口說無憑，希望你支付一筆約10萬塊的「斡旋金」來表示出價意願，並表明若議價 不成功、斡旋金將全額退回。這時候，仲介經紀人一方面跟屋主議價，一方面也希望你能再加價，如此一來一往，直到雙方期望價格接近，才能成交簽約，而當初支 付的斡旋金則轉成購屋價款的一部分。
要特別提醒的是，在尚未簽約之前，即所謂「斡旋」期間，買方隨時可以撤銷要約；但是，當簽訂了買賣合約之後才要反悔，就得付出違約金。因此，在確定簽約之前，一定要多看幾遍屋況、多瞭解週邊環境，裡裡外外「瞧」個分明，才能簽字付錢，否則可會吃大虧。
消 費者當然可以向仲介公司要求依照內政部所頒佈的標準「要約書」內容來進行出價動作，不用負擔半毛斡旋金，也不怕斡旋金被沒收。但有時，好房子總是不等人 的，沒有任兩戶房子的條件會是一模一樣的，沒有掌握出價的機會與表達出價的誠意，以致於被其他買客捷足先登的話，那可就只能望「屋」興嘆囉！
從簽約到交屋，基本上會經過「簽約」、「用印」、「完稅」、「交屋」四個流程，整個流程大約要1個月到45天左右，其中該準備的證件、該繳交的費用，各仲介公司在合約書中都會明訂得清清楚楚，各大仲介公司網站上也逐條逐項說明得非常仔細，在此不贅述。
在售後服務方面，則包括：（1）漏水保固服務。（2）協助自來水、電力、電話、瓦斯過戶。（3）協助戶籍遷出、遷入 。（4）房屋用途變更之申請辦理。（5）自用地價稅之申請辦理。（6）優惠稅率申請提醒。（7）裝修資料提供等等，各大仲介公司幾乎都有提供。
總之，凡事有備則無患。不論在任何一項交易環節，都要認真仔細、不厭其煩，該看屋況看環境時不要偷懶、該看合約時就要逐條細讀、不可疏忽，這不僅能保障雙方避免交易糾紛，最重要的還是在保障購屋人能順利安心地一圓築巢之夢。
★用印時應注意事項
買賣雙方將報稅、過戶等所須知證明文件交付承辦代書，並由承辦代書於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好買賣雙方印鑑章之手續，而此時買方及需給付第二期款。有關備證流程及注意事項如下：
備證流程
1. 備齊證件：※印鑑章
　　　　　　 ※印鑑證明二份(六個月內)
　　　　　　 ※戶口名簿影本二份或戶籍謄本二份
2. 由承辦代書於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書（公契）、登記申請書上蓋好買賣雙方印鑑章。
3. 若買方需辦理銀行貸款亦應於此時決定貸款銀行及資料用印。
銀行申貸作業程序：收件─審查─估價─對保─用印─核貸撥款【約需2~3週】
注意事項：
1. 請承辦代書仔細比對印鑑章與所附之印鑑章是否相符
2. 應備之證件是否齊備
3. 交給承辦代書之證件，應影印乙份交代書簽收以免爭議。

買房子簽約 筆記 2007/12/28 01:16

資料來源:http://www.egohouse.com.tw/buysell/reference/flowchart.php