捷運建設激勵房價 主戰區漲多跌少(要翻身只能靠房地產了,我的朋友...) 2007/12/20 16:16
捷運建設激勵房價 主戰區漲多跌少(要翻身只能靠房地產了,我的朋友...) 2007/01/05 19:08
=資料來源: 住展雜誌 第 307 期 2007.01.05 出刊=
時序邁入九六新春，房市銷售業績重新歸零再出發！在對全新一年寄予厚望之際，也應從甫落幕的九五年房市發展軌跡中，獲得些許歷史經驗，並從中觀察各區域之發展潛力與演變，這也是投資九六年房市的最重要參考依據。
那麼，與北市唇齒相依的北縣，又有著什麼樣的發展脈絡可循呢？
面積超過二千平方公里的台北縣，雖非台灣面積最大的縣市，但區內設籍人口多達三百七十六萬餘人，卻是全台人口最多的縣市。龐大的人口帶動食衣住行等各項生活需求，不但衍生出許多商機，更是刺激北縣各項建設發展的重要推手。
幅員廣闊的台北縣行政轄區，又可劃分為十市、四鎮、十五鄉；然也因幅員較大，造成各區域發展不均，有如板橋、中永和這般人口密集、商業化程度極高的地區，也有如坪林、平溪、烏來這類工商業發展較弱，而以休閒觀光產業為主要經濟活動區域。
從房地產活動熱絡的程度來看，這些位置較偏遠的區塊，原本居民就少，購屋需求自然有限，罕有建商推出建案。但是與北市僅一水之隔的北縣其他區塊，情況卻是大大不同的活絡，不僅開發時間較早的多個縣轄市如此，就連近幾年甫崛起的新興重劃區塊，亦為北縣重要房市競技場。
回顧過去一年北縣房市表現，隨著各區域發展條件的差異，房市交易冷熱不一。以下就讓我們深入探究北縣各主要區域房市，在九五年裡究竟有著什麼變化？未來左右區域發展的關鍵，又會是什麼？
板橋市─新站熱翻天 投資客鍾意
前文已經提到，北縣人口冠居全台，但是這高達三百七十六萬以上的人口，卻有百分之八十以上集中於十個縣轄市中，其中光是板橋市人口即多達五十四萬以上；且又是北縣縣治所在地，板橋開發成熟度實無須贅述。
至於去年板橋房市核心銷售戰區，依然是有著『北縣信義計劃區』之稱的新站特區。大約九四年底，新站特區一度因為釋出產品重疊性過高，幾乎全為大坪數 豪宅，而直接挑戰北市的高房價，導致消費者觀望，著實渡過一段慘澹經營的時間。但隨著北市精華土地漸稀、房價節節高升，擁有三鐵共構優越交通區位的新站特 區，終於邁入全新熱銷景象。
去年初推出的豪宅案「巴黎十六區」，當時表價每坪三十九萬元已屬超高價位；但很快的就被套房案「超級F1」超越，表價堂堂站上每坪四十萬元關卡，創下新站特區歷史新猷。
-雖然至此新站房價已與北市市區不相上下，但在三鐵共構的預漲心理下，依然吸引許多投資客積極出手，購入新站特區內的豪宅與套房產品，造就當前新站特區房市銳不可擋的暢旺氣勢。不單如此，今年上半年新站特區內還將有諸多重案將登場，且單價還有可能再出現競逐追漲。
新站特區之於板橋房市，乃至於整個北縣，其重要性絕對都是無可取代的。除了特區本身房市交易火熱外，周邊外圍區塊亦是雨露均霑的受惠。加上既有的板南線捷運與去年中甫通車的土城線，都是促使板橋房市再度一飛沖天的關鍵。
仗著新站利多，除了供給案量持續爆大量，合計去年共釋出超過五千一百戶可售戶數，總銷售金額更是突破五百億，達五百三十五億以上的驚人數字外，各區房價亦頻頻試探區域高點。新埔捷運站的「新巨蛋」，單價亦來到三十六萬，同樣刷新該區塊歷史價位。
雖然地理位置偏離新站太多的溪崑地區，房市發展仍嫌窒礙，與板橋其他區塊形成強烈對比，但這也只是極少數特例區塊，落後整體房市發展。整體而言，板橋房市銷售氣氛仍然維持高檔，而且這樣的氣勢在各大案陸續進場後，至少還將維持上好一段時間。
汐止市─水患過去式 房價三級跳
緊鄰北市與基隆市的汐止，過去每逢雨季或颱風襲台，房市總免不了因為水患問題而經歷一段紅色警戒陣痛期，房價漲幅遠遠落後於大台北地區。然而，汐止 房市長期以來的低迷不振，終於在員山子分洪道完工後被改寫，長期籠罩的水患陰霾不但一掃而空，也讓房價有了揚眉吐氣的翻身機會。
相較於歷年供給量難得破百億，去年汐止出現近一百五十億的大量。房價行情部分，自水患困擾不再後也是一路追漲，平均房價由九四年約每坪十六點八萬，九五年已經來到每坪二十一點四萬，漲幅足足有近二十三個百分點，漲幅冠居全北縣。
而引領汐止大樓房價攻上二字頭價位的「國家交響樂」，將當時僅十三至十五萬一坪的區域行情，大幅拉抬至二十萬以上，則堪稱帶動房價漲幅的起始者。雖 然當時消費者多對高價抱持觀望，然而接續推出的數案，開價動輒每坪二十萬以上；大清建設新台五路新案，甚至可能開出每坪二十五萬以上的超高價位。二字頭房 價，如今在汐止房市已不算什麼新鮮事。
若以整體建案去化速度來看，汐止房市其實並不能算表現突出；尤其路段較偏、生活機能欠缺區塊，銷售期往往還是得拖上好一陣子。在員山子分洪道成功解決水患後，能夠發揮刺激汐止房市再度勁揚的動能，當屬民生汐止捷運線。
惟民生汐止線捷運迄今路線依然未定，雖然捷運局大致規劃二套路線方案，但在未正式塵埃落定開工前，誰也說不準；只是區內地產業者，早已拿民生汐止線 捷運大作文章，吹捧房價增值空間；雖然捷運利多尚未正式發酵，但不可諱言的，捷運建設仍是強化消費者對本區房市信心的最佳利器。
新店市─市區漲幅大 地段決勝點
同屬北縣較早開發的新店市，過往房市發展一向相當穩定。然而九四年底、九五年初卻一度因為欠缺大案炒作、推升人氣，使得整體銷售氣氛沉寂下來。所幸 年中以後一連多案推出強銷，不但重新找回人氣，更刺激本區買氣全面翻紅，且甚至出現多個『傳奇』個案。久未有建案推出的舊市區，年中「科芬園」一推出，三 字頭單價不但突破新店房價瓶頸，獲得區域客青睞快速完銷是其一；其二則是緊鄰舊市區的乙工套房案「啟昇之星」，雖然價格與住宅用地建案齊高，但因生活機能 完備，創下短短一個月十一億案量即宣告售罄結案的紀錄，更是『傳奇』的神速。
第二季推出的「合環御品」與接續登場的系列案「合環御璽」，同樣也締造了銷售佳績。這些個案的熱銷基礎，多半建立在絕佳的地段條件，或累積許久的購屋需求上，即便單價偏高於當時區域行情，漲幅多達一成五，但仍可獲消費大眾肯定。
檯面上，大家注意的盡是這些強銷指標個案，但熱銷的背後，還是有部分地段較偏遠的區塊，面臨滯銷危機，可見地段價值對銷售過程順利與否影響之大。而 地段價值的形塑，除了現有的開發成熟度外，各項重大開發計劃亦可為同一塊土地，帶來截然不同的價值。裕隆汽車中興路廠房舊址開發案，就是成功帶動周邊區塊 發展的最佳例證。
至於通車許久的新店線捷運，除讓新店較北縣多數區塊搶先享受捷運利多外，也是帶動房價起漲的誘因，更因此出現許多捷運共構案。預計今年上半年登場的 小碧潭站共構案，在超大規模的案量支撐下，必將在新店房市激起漣漪效應，屆時在該案的廣告媒體強銷帶動下，新店這波銷售熱潮，可望有更為持久的延續。
中永和─開發成熟區 乙工潮暫歇
統稱雙和地區的中和與永和，二市交界不明顯，在各項發展上也具有連動性，關係十分密切。雖然二市發展過程雷同，但最大的差異卻在於永和全為商業與住宅用地，而中和卻有面積不小的工業區，房市發展也因此命運迥異：永和幾無可供開發建地，而中和則在近年興起乙工住宅推案潮。
中和位處威力廣場旁的「漢皇SUPER」，雖是乙工案卻擁有便利生活機能，大受投資客青睞，成為去年最暢銷的乙工住宅。然而隨著乙工住宅案陸續售罄結案，時間來到去年，乙工推案潮似乎也暫告平息。緊接著取而代之，成為雙和地區房市焦點者，則是四號公園周邊區塊。
地處中、永和交界處的四號公園，佔地廣達萬坪以上，因附近居家環境優質，加上累積不少需求，於是周邊建案包括永和「公園四季」，中和「合康領袖廳」、「帝門」、「泰極」等，不但銷售開紅盤，價格更是一路上揚，成為去年雙和地區表現最出色的指標區塊。
比較九四年與九五年雙和地區推案量，永和地區九四年推案量仍有百億水準，去年卻大幅縮水至二十八億，主因則是前述提及的開發成熟、可供建築用地難尋之故。而以現階段情勢論之，如欲在開發飽和的永和市取得建築用地，改建或都市更新應會是接下來永和房市的重要契機。
至於中和市去年推案僅前年一半不到，原因則與九四年爆出五百多億天量搶市，導致區域需求不再如先前強勁，以及大型建案陸續收尾，規模有限的新案未能有效拉抬整體房市熱度有關。
雖然目前整體表現大致穩定，但要有突飛猛進的成長，恐怕還是必須仰仗利多建設的刺激，而規劃在中和設置多個出入口站的環狀線捷運，則不失為可期待的遠景之一。此外，由中和支線延伸、現正興建中的的新莊捷運線，未來通車後，也可望再度帶動雙和地區房市榮景。
土城市─捷運未通車 價格先預漲
去年土城房市最大條的頭條新聞，當屬土城線捷運於五月底通車。而在大台北地區處處上演利多行情的捷運，一般咸認對土城房市同樣具有加持效果。只不 過，在地產業者的炒作下，土城捷運在施工階段便已搶先上演通車行情，約莫自九四年初起房價便一路直漲；等到去年中正式通車後，反倒未再出現更明顯的漲幅。
根據本刊統計，九三年土城平均房價每坪不過十五萬，但來到九四年卻已大幅成長至二十點六七萬，此時捷運根本還在興建階段，漲幅卻已多達四成；更值得玩味的，則是去年土城捷運通車後的平均房價，竟然還小幅回跌至每坪二十點六萬。
在實際銷售上，因房價一路勁揚頻頻觸頂，價格抗性導致個案銷售期越拉越長。不過新推建案依然勇於挑戰區域行情，最新套房建案「金城閣」，即以地段優勢開出每坪二十八萬的超高價位，卻仍受不少投資者青睞。
猶記去年底行政院長蘇貞昌前往土城視察時，放送數項利多，包括土城看守所遷移、土城捷運延伸至頂埔地區等。雖然蘇揆此舉有為去年十二月舉辦之北高直轄市選舉而端出政策牛肉之嫌，但對於土城房市確有激勵之效，就連中古屋交易行情亦因此提昇不少。
北大特區─供給量仍大 仰賴區外客
談到三峽鎮房市，則自民國八十八年政府開始主導開發的北大特區，不論在三峽或樹林房市均佔有最重要的一席之地。規劃完善的重劃區街廓，加上台北大學遷校帶動的遠景與商機，以及政府限時開發獎勵政策，都讓北大特區成為北縣房市重要的兵家必爭之區。
隨著九三、九四年供給爆量，餘屋賣壓加上新增案量，去年光是三峽段又有百億案量加入銷售，業者彼此角勁、競爭之激烈不難想像。惟北大特區規劃產品以 大樓二至四房產品為主流，產品重疊性過高，加上區內需求有限，需仰賴來自二高沿線區外客購買，除了地段位置外，就屬價格因素對區外客購屋意願影響最大。
目前北大特區一般大樓產品成交行情，每坪平均約在十二萬至十二萬八之間，但若地段、建材較佳或規劃產品跳脫者，則又有不同的身價。訴求三代宅大坪數 規劃的「紫京城」，就深得台北換屋客青睞，後期成交單價最高每坪可達十七、八萬；接續推出的「上北大」，也因規劃坪數較大而頗受換屋客好評，銷況亦佳。
分析北大特區房市表現，那就不能不提「大學劍橋」；在遠雄的豪氣行銷策略下，不但是北大特區中知名度最高的建案，人氣、買氣均傲視同區其他建案。雖然部分建案從預售賣到成屋陷入苦戰，但整體來看，去年北大特區買氣仍屬暢旺。
三重市─重陽重劃熱 供給量大增
與多數發展時間較早的城市一樣，三重市也有著街道紊亂、市容老舊的問題，舊市區開發亦趨於飽和。相較之下，屬於新興重劃區塊的重陽重劃區，就顯得潛力無窮，成為近年來建商最看好的三重潛力區段。
約莫前年底，當時三重房市還曾因銷售個案不多，欠缺大型建案廣告強銷刺激，導致市況冷清慘澹；然約從去年第二季起，建商在重陽重劃區的佈局逐漸嶄露 頭角。而帶動去年下半年重陽重劃區成為三重房市核心者，應為「巴黎願景」，隨後又有「合康馥裔」、「合康翠堤」、「陸江」等案加入銷售。其中又以豪宅等級 規劃的「陸江」，表價正式站上三字頭最具指標意義，且大坪數規劃銷售反應頗熱，不因高價而成為銷售抗性。
統計去年釋出總案量銷售規模多達二百五十億，足足比九四年的一百五十一億，大幅增加百億以上。除了重陽重劃區貢獻不小外，興建中的蘆洲支線與新莊線捷運同時經過本區，帶來的捷運利多當然功不可沒，也是促使三重房價上揚的動力。
此外，中正機場捷運線沿著三重南側堤防經過、設有一站，雖對本區房市的挹注不如蘆洲支線與新莊線，但對於提昇三重聯外交通便利性，仍有實質意義。在不久的將來，捷運對三重房價的帶動效應，相信將更趨白熱化。
至於旁鄰的蘆洲市，有鑒於重陽重劃區價格飆漲，確有部份消費者轉移陣地至蘆洲建案參觀；但在環狀線與蘆洲支線的雙捷運加持下，越來越多的地主惜售土 地，造成去年蘆洲市土地交易轉冷。然在大環境房價揚升的帶動下，蘆洲亦出現破區域行情新高價個案「白金漢宮」，均價每坪達三十二萬，較區域行情跳升近五成 之多，為去年蘆洲市最具代表性之建案。
新莊市─副都心可期 捷運再加碼
去年推案量逾二百億的新莊市，儼然成為北縣房市另一重鎮！尤其佔地八十四公頃、預計於九七年完工的副都心計劃，更是眾所矚目的焦點所在，除了有新穎 完善的整體開發規劃外，周邊尚有完善交通動線規劃。從副都心內的「最高峰」，開價達每坪二十六萬銷況仍佳，印證了副都心發展潛力確獲消費者肯定。
除副都心計劃備受期待，中平地區最具代表的茂德歐洲村系列建案，單價節節攀高，最新期「臺北桂冠羅浮宮區」單價來到二十四點五萬，比起一年前的「帝后花園」，短短一年漲幅達三成。
事實上，如今的上新莊地區單價早已穩居二字頭，就等著副都心計劃完工、捷運通車炒作話題，上攻三十萬關卡。至於下新莊地區，迄今則仍舊難以突破每坪二十萬房價。
談到捷運利多，新莊市難得同時擁有新莊線、中正機場捷運線與環狀線三條捷運線利多；雖然實際上新莊線乃是沿著中正路修築，而環狀線的規劃則是沿思源路貫穿而過，中正機場線更只有輕輕掠過本區北緣，但這已經足夠成為支撐新莊房價上揚的重要基礎。
林口特區－北縣大戰區 眾案雲集地
與板橋、三峽相同，均因重劃利多而燃起無限希望的林口特定區，近年年度供給量動輒數百億以上。繼九三年締造二百億紀錄後，九四年更以近三百八十億爆 量達到高峰，但去年卻回跌至不到二百億。原因則與九三、九四年快速開發，短期釋出大批可售戶，導致餘屋賣壓相對加重，同時可供興建空地亦日漸消耗有關。
但在區域最大規模建案「未來市」的積極廣告行銷下，帶動整體房市來人與買氣，房市交易熱度並未因供給量減而降溫。放眼望去，整個林口特區不是甫完工的新建物，就是興建中的結構體，一片欣欣向榮。
惟同屬林口特區、卻隸屬桃園縣政府管轄的龜山段長庚院區周邊，受到桃縣政府強力取締街頭看板媒體影響，自去年下半年以來，已經整整有約半年的時間陷入冰河期，與積極銷售的林口段建案相比，不論人氣或買氣均因『一區二制』，造成極大落差。
與北大特區相同，林口房市亦以台北客為主力購買對象，而交通動線的便利度，則緊繫著北客前進林口的購屋意願。過去林口的最大優勢來自於中山高林口交流道，未來的優勢則是可串聯中正機場與北縣市的中正機場捷運線。
預計民國一○一年通車的機場線，本就是近年建商強打林口房市發展潛力之所在，雖然通車是遠在五年後的事，但業者一向慣於炒作利多話題，機場線捷運對林口房市的支撐度，未來勢將更具影響力。
淡水鎮─年案量居次 淡海地搶手
地處淡水河畔的淡水鎮房市，房市生態一向以休閒住宅為最大特色。去年接連多個規模動輒數十億以上的重案登場，不但再度炒熱淡水房市，更一舉將本區九五年推案量，拱上近三百五十億的大量，在全北縣排名第二大量，僅次於板橋。
值得注意的，不僅是龐大的推案量，去年也是淡水房價盤整後，重新挑戰區域高點的黃金時刻。去年底甫推出的「藍海」，表價正式站上每坪四十萬大關，幾乎是平均房價約二十萬出頭的二倍，淡水房市也因此進入全新的戰國時代。
若要談論淡水房市的未來，在北縣許多地區被視為房市靈藥的捷運，卻因淡水線捷運通車多年，利多早已發酵，已非淡水房市未來榮景之所繫。取而代之者，則是剛嶄露頭角的淡海新市鎮。
原本因生活機能與聯外動線不佳、位置偏遠，而成燙手山芋的淡海新市鎮土地，早先多次土地標售均乏人問津，卻能在去年由黑翻紅，吸引不少上市建設公司 高價搶標。吸引業者回心轉意者，則是空喊多年的淡海新市鎮輕軌捷運，在蘇揆利多大放送下，終於有了明確的開工進度表，成為促使新市鎮再度起飛的動力。
不僅淡海新市鎮，過往偏遠不受重視的沙崙地區，去年亦有數案推出。另，因多家建商投資觸礁而有『八卦山』之稱的小坪頂，經樺府建設整合後，重新推出量體高達二百億的「環遊郡」，今年重回市場再戰能否出奇制勝，則有待觀察。
利多建設扶持 各區單價續高
若將萬里、金山、深坑等房市較不興旺區塊摒除在外，綜觀北縣各主要房市區域去年一整年表現，則可大致歸納出二個重點：捷運建設成為北縣房市發展的重要支撐；個案勇於挑戰區域行情高點，且後浪推前浪，一案更比一案高。
不論是已通車、興建中或仍在規劃階段，預計民國一○一建構完成的大台北捷運路網，不但是誘使區域房價上揚的最佳動力，更是今年、甚至未來北縣房市將如何發展的關鍵，影響力動見觀瞻。
尤其鑒於北市精華土地原料日漸稀少，緊鄰北市的台北縣，特別是如板橋、新店、三重這類開發成熟區，由二線房價逐漸晉級至向北市看齊。甚至過去房價不過一、二十萬一坪的淡水地區，都出現四字頭房價個案，比起北市大同、萬華等區房價行情，毫不遜色。
由北縣全縣平均單價看，雖由九四年的十九點一四萬，九五年站上二十點零一萬，漲幅看似僅百分之四點五；但若以各區房價歷史軌跡來看，實則各區創新高價個案不斷湧現，在在挑戰著消費者對區域行情的認知與經濟實力。
而北市現正發燒的投資熱，去年也明顯在北縣房市上演投資行情。雖然大環境政治紛擾不休，但包括台商、外資乃至於中資，紛紛表達對台灣房市前景看好 下，北縣精華區塊亦理所當然的受到投資客的垂青。更可以期待的，則是在捷運建設陸續到位後，北縣房市可望在投資客領軍下，再度掀起高潮。
=Ozzy解析= 寫的蠻好的, 懂得賺錢的, 就會買房投資再脫手, 利潤以10倍以上計算!! (不是%喔,是倍)
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