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新手買房子必須注意事項

房東：貓子 發表時間：2007-12-06

買預售屋 先看業者建照 :



建築物興建時，要先領有建照執照，才可向建築管理機關申請開工，完工後要申報完工，經檢驗合格才可領取使用執照，接著才可申請接通水、電；但很多業者還未 領取建照，就先「偷跑」，所以選購預售屋最好先請業者亮出建照。另外，建築公司蓋房子，有的是自地自建，有的是地主合建，若與地主合建，要注意土地產權， 要分別與地主簽立土地買賣契約，和建設公司簽立房屋買賣契約。建商建築執照卻還沒申請下來，公然違法。依「公寓大廈管理條例」規定，公寓大廈起造人或建築 業者，非經領得建築執照，不得辦理銷售，違者可處新台幣4萬元以上20萬元以下罰鍰。消費者可要求業者提供建照影本作為簽約附件，以維權益。



使用執照才算成屋 :



按照法令規範，凡拿到使用執照的建案才算成屋，因此消費者就算看到建物都已經完工的成屋個案，仍須請銷售人員出示使用執照才算數。因為曾發生過一個購屋糾 紛，個案雖已是成屋，但建商尚未拿到使用執照，因而與消費者簽定「預售屋契約」，結果契約內規定交屋面積若誤差在1﹪以內，建商可以不賠，消費者平白損失 5坪多，此點不可不察。



集體議價效果好 :



購屋族常因議價問題傷透腦筋，建議消費者議價時，除了需事前做好功課，比較周邊相同產品的價格外，也可以向已購住戶打聽成交價格。銷售小姐所稱的底價往往 不是真正的底價，真正價格的決定權是在專案主管的手上。目前網路上有不少非營利性質的討論區，如不動產e族等（egroup.idv.tw），可以集結對 同1個個案有興趣的網友，相約集體議價，也許能收到不錯的效果。



房屋轉售電費申請也要改 :



一般房屋在完工後，大多由建商向台電公司申請供電，但在房屋出售後，建商卻很少會向台電申請變更當事人，造成未來房屋轉手後，若現任屋主欠繳電費，台電會 向原來申請人，也就是當初與建商簽約的第1任屋主追討。為了避免因轉售房屋而衍生的電費問題，新用戶可直接向台電申請移轉變更使用人，或重新申請使用人變 更。



買別墅先選雙車庫 :



透天別墅是南部居民最喜歡的住宅產品，不管景氣好壞，透天產品都能維持一定推案量，但由於產品規劃涵蓋社區型別墅、臨路獨棟或連棟式，而且車位規劃有路邊 停車、單車庫或雙車庫等不同種類，產品類型多樣。由於購買別墅產品多是有車階級，房仲業統計，時下最好賣的別墅產品，是雙車庫的別墅為主，所以在選購時， 如果總價差距不大，可優先挑選雙車庫別墅產品。



注意電梯使用規則 :



集合住宅大樓電梯共用是天經地義之事，但電梯數量太少、使用者眾，將造成不便，尤其購買預售屋，從平面圖上極易忽略通往地下停車場的電梯數量，往往造成交 屋後發現上班時間數棟、數10戶等1部電梯的情形，不僅塞車困擾，電費分攤亦是問題，選購預售屋時，應細看地下室平面圖，並要求明訂電梯使用規則及電費分 攤規則。



機械車位至少保固1年 :



購買機械車位時，一定要與建商訂定保固合約，保固期最少要1年，另外在買賣合約書中也要註明車位的尺寸（長、寬、高）及載重，這將關係到車位的實用性。一 般建商會與車位廠商簽訂維護合約，經常會將保固責任轉由廠商負責，甚至不對耗材部分負保固責任。但是消費者是向建商購買車位，所以不管建商如何推託，一定 要堅持由建商負責。



停雙車需面寬6米 :



透天別墅擁有私人停車位，停車方式可分前院停車、1樓室內停車或地下室私有車庫停車等多種方式，別墅面寬則牽涉到可停車輛數量。一般而言，5米以下面寬扣 掉兩邊牆壁厚度，加上打開車門的空間，僅能停1部車，但部分建商卻強調可停2部車，平面圖上也畫了2部車，但交屋後卻發現停雙車很困難。建議擁有2部車， 尤其大型車及休旅車者，應選擇面寬至少6米以上的別墅。



獎勵停車位產權獨立 :



獎勵停車位因有獨立權狀，和房子的產權是分開的，可以外賣或外租，靈活性較高；法定停車位因與房子產權結合，房子出賣時車位也要跟著一塊兒賣。通常指的 「車位內含」，一般就是法定停車位，此種車位公共設施坪數會比購買獎勵停車位或增設停車位多出6~12坪不等。想知道車位屬性，可以請依照建築執照的建造 圖判別。



掌握缺點作為談判籌碼 :



每棟房屋都有其優、缺點，所以看屋時，最好掌握較為在意的幾項缺點，以此來作為價格談判的籌碼，並且向業務員透露，喜歡這間房屋，且手頭資金已準備，只是 其中還有某幾項缺點，希望可以稍微降價，充分表現誠意。此外，最好將裝潢費加進總價內，以提高房屋總價，也有利於價格談判。



挑尖峰時段 測行車時間 :



為了推銷商品，廣告中常會包含一些誇大的成分，例如房地產廣告中常會有建案距離交流道、大賣場所需的行車時間，不過這個時間可能是深夜時段的行車時間，因此，最保險的作法是，在上下班的交通尖峰時段親自開車體驗，看看是不是真如廣告所說的那麼方便。



試搭公車測交通 :



有沒有想過有一天自己出門沒車開，或上班回家該怎麼搭乘公車？如果一班公車到不了，該如何轉車？建議看房子除了自行開車到建案現場，還可自行規劃交通路線，試搭大眾運輸工具，體驗通車時間和通車品質，並在案場附近走走，觀察住家的生活機能是否完善。



買預售屋先看藍圖 :



預售屋無法實際丈量室內尺寸，常發生交屋後的困擾，例如部分透天厝室內樓梯過窄、梁位設計不當，導致大型家具家電如床舖、電視、洗衣機等無法搬動，甚至人 員進出都要彎腰，樓層交錯挑高的透天店面最常發生。建議購屋時應要求建商出示標示尺寸之藍曬圖，預先估算室內尺寸，並加計牆壁厚度、梁柱位置，以免交屋後 才發現室內梯問題多多。蓋在交易總價內，最好立契為據。



買預售屋留意棟距 :



購買預售屋時，一定要留意購買戶別與鄰棟的關係，包括開窗距離、梁柱位置及後陽台方向，如果棟與棟之間的距離不夠，會影響到居家採光與通風條件，若是開窗面對別人家厝角，就有風水上顧慮。



預售屋留意有無管理室 :



社區管理室是社區安全管理中心，少數建商在進行產品規劃時，並未預留管理室位置，僅在完工後利用現有空地搭設臨時性管理室，或在中庭另闢空地增設管理室，由於屬於「違章建築」，因此容易遭檢舉拆除。



這種情況在迷你型集合住宅大樓、分期開發的大型社區、臨路透天別墅社區等最常見，所以購買預售屋時，應先了解管理室位置及產權，以免未來進住後，發生無管理室的尷尬情況。 最好能利用展示模型與建築藍圖，仔細比對，選擇最適當戶別。



預售屋問清楚客廳面寬 :



客人進門往往先看到客廳，客人也多在客廳接待，國人很重視客廳的氣勢。看房子尤其是預售屋，最好先問面寬多少，以計算家具尺寸和件數，或者是設計風格的呈現；最重要的考量是看電視的距離是否恰當。

有些建築強調柱子在外面，室內會較容易擺放家具。還有如果打算陽台外推，也要看客廳的梁柱位置是否適宜。



買賣雙方要事先在契約書中先約定面積計算方式 :



將來交屋驗收時，才有依據。主建物的計算，依照雙方約定的方式計算；而附屬建物所計算出的面積，其項目和計算方式也必須在契約書中具體列舉，不能辦理面積登記的部分是否計價，也需要載明。」至於全棟樓總戶數也最好能在契約書中載明，以防止業者任意更改當初規劃。



預售屋問明梁柱位置 :



室內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適方便，房間的通風與採光是否良好，也都是購屋人要問清楚的地方。預售屋平面圖只看得到「柱」，卻看不到「梁」 的位置，特別是購買夾層產品，由於室內高度規劃夾層後變得有限，若上層有梁，原本不大的空間將更顯狹隘，因此要主動詢問銷售員，以免交屋後才發現大梁影響 到空間規劃。



預售屋不符契約可求償 :



購買預售屋，記得一切都得跟著合約走。日前曾發生1則案例，購屋人買了房子後，卻發現屋內多了1根柱子，建商對此推說是為了增加結構安全而追加。但根據法 規，建商不得以「追加」為由要求消費者接受任何條件，因此當遇到此種情形時，消費者可依法要求建商賠償或恢復原狀，情節重大者，甚至可以要求無條件解約。



小心坪數被灌水 :



很多建設公司為了讓產品容易銷售，蓋了樣品屋要客戶親自體會交屋後的樣子，並且強調所見的樣品屋就是未來的實際坪數。由於樣品屋沒有梁柱、家具尺寸也較 小，牆壁和天花板也較薄，所以會有空間放大的效果，要注意坪數有沒有灌水。此外，要注意公設比多少、包含哪些項目，且要特別問清楚自用坪數、以及銷售人員 告知的坪數是否含夾層坪數在內。



留意持分道路範圍 :



一般透天別墅社區除了山坡地等大型造鎮，道路用地可能由建商自行吸收，或是自辦市地重劃土地，把道路用地捐贈地方政府之外，一般都須由住戶持分社區內道路 土地，持分道路愈多愈划不來。除了購買面臨公有道路的臨路型別墅，無須持分之外，其餘持分社區內道路用地的別墅，住戶應要求建商明確告知持分內容及範圍， 以免花錢卻幫別人買道路。



注意土地產權契約 :



建設公司蓋房子，有時是自地自建，有時是和地主合建。一般而言，自地自建的產權較不會有問題。如果是建設公司和地主合建，購屋人最好分別和地主簽立土地買賣契約、與建設公司簽立房屋買賣契約，以免日後建設公司和地主一旦發生合建糾紛時，拿不到土地產權。



看屋首日避免簽約 :



很多房屋個案為了刺激買氣，常推出「當場付訂、簽約就贈送家電」的方式來促銷，購屋人常會因為獲得附送的贈品，而衝動地在看屋當天就付清訂金並簽約，其實 這樣的購屋方式風險很大。畢竟，房屋交易金額龐大，若在考量未周全就購屋，很容易會買到不適合的房子，而且合約書內容也還未詳閱，很容易就掉入文字陷阱， 常會後悔末及，因此買房子千萬不能急，最好不要看屋當天就付訂金簽約。



下訂金前可審閱契約書 :



簽訂買賣契約前，可以向建商或仲介行使買賣契約的審閱權，那麼在下訂金之前呢？答案是：也可以。日前曾有某建商表明，如果消費者不給訂金，就不能看買賣契 約書，但事後經公平會決議，該建商的行為違反公平法，故消費者在下訂前，尤其是在看預售屋時，可向建商索取契約書影本，審閱無誤後才下訂。



簽約前先問解約條件 :



很多人把買房子視為人生的重要決定，不過常常因為現場銷售人員的強力說服，或者銷售人員為衝業績隱瞞部分購屋應注意訊息，讓消費者衝動之下，簽訂合約。其 實，依法雙方可於一定時間內解除合約，並有權請建設公司退還定金。因此為了避免這種麻煩，民眾在簽約之前，可先詢問事後解約期限和相關權利，並詳細審閱合 約書。



契稅等費用 記得問清楚 :



買房子除了要支付房屋總價之外，還有契稅、代書費、火險、仲介服務費（購買中古屋）等費用需要納入購屋成本的考量。其中契稅的部分，會因建築樓層高度、屋 齡、造價、使用分區等因素而有不同。即使坪數、總價相同的房屋，也會有好幾倍的差異。而有些業者在銷售講解的同時，往往會刻意不告知買方這些購屋時容易忽 略的成本，消費者應向業者問清楚，並記得索取收據。



建商應提列社區基金 :



公寓大廈起造人（建商）依法應依工程造價提列一定比例公共基金予社區，做為社區未來公共事務經費。少數建商在預售時宣稱除了法定提列外，另將提撥數萬元當 做社區基金，但交屋後金額卻縮水，並辯稱已購置圖書、電腦設備等社區共用物品。簽約時可在合約書中要求載明另行提撥金額，並約定隨同公共設施點交管委會。



帶把捲尺 寸寸計較 :



在購買預售屋時，除了記得要向銷售人員要求建照，查清究竟室內高度是多少外，記得帶把捲尺去實際測量。雖說業者已不敢明目張膽的「偷尺寸」，但還是有不少 樣品屋靠著超深度的衣櫃創造較寬敞的視覺空間。因此購屋時，對尺寸應該要「寸寸計較」，以避免交屋後，與原本預期有所落差。



紅藥水檢查馬桶漏水 :



馬桶中本來就有水，因此馬桶是否漏水，不太容易察覺。別以為馬桶小漏不了多少水，如果家中成員一整天都不在家，水不停的流失，不但對居家品質有影響，也不 符合經濟效益。屋主若是對自家馬桶有漏水的懷疑，可先在水箱中滴入幾滴紅藥水，然後等一段時間，若馬桶變成紅色，就表示水箱呈漏水狀態，最好立刻關掉水閥 遏止水資源繼續浪費。



向公所查詢公共建設 :



購屋前通常會到基地附近查看公共設施如公園、學校的配置情形，有部分建商或房屋代銷業者，會自費在重要路段或空地，立上看板寫上「某某公園預定地」或「某 某市場預定地」，有的甚至寫上完工日期，看來如同政府公告。有的建商對這些工程進度並不清楚，有的則是故意誤導，建議先詢問當地左鄰右舍，或向當地公所查 詢，以免受騙誤判當地遠景及行情。



問清楚公設設置地點 :



目前社區大樓休閒設施，成為業者訴求重點之一，不過消費者在選擇這類社區大樓時要格外注意。其中，親水設施如游泳池、SPA及温泉 池等，雖然非常受消費者喜愛，不過需注意這類設施如位於室內，會納入公設比，分攤到房屋權狀坪數裡。如果公設位於2樓以上，應向業者問清楚樓地板是否有做 防水處理及樓層載重，否則最好避免購買位於親水設施樓下的戶別。



廣告價 有設限 :



報上房地產廣告很多都以「低自備款」、「低月付額」作為訴求，但可別以為在報紙上看到的低自備款和月付款金額，就是購買時要負擔的價格。不少格局、樓層較 差的戶別，以較低的「廣告價」作促銷，多數戶別無論自備款及月付款，都會高於在廣告上看到的價格，而也有相當多建商以前3年還款寬限期的低月付款，當作廣 告訴求，事實上第4年以後，您要負擔的貸款會高出許多，購屋時可要千萬留意。



個案佳可多買1戶轉手 :



房市景氣轉旺，近來許多預售個案都在推出後2、3個月內銷售一空，晚一點看屋，或稍有猶豫的消費者，常被捷足先登，買不到理想中的樓層或方位。對於賣相不 差的個案，尤其推案地點多年來無新案推出之個案，可在選定產品後再多買1戶，隨後再委託業務員轉手，有機會投資獲利，不過須對個案銷售反應判斷正確，且該 案戶數不宜太多，並在交屋前成功轉手。



履約保證可視意願投保 :



預售個案的「銀行履約保證」，是由建商與銀行簽約，由銀行提供保證，一旦房屋興建中途建商倒閉停工，將由行「無息退還已繳價金」。少部分個案履約保證是全 案統一承作，每位客戶都有保障，但房價較高。目前大部分個案則依客戶意願，若願「投保」履約保證，才須負擔手續費，保證期間、保證範圍（多為自備款總額） 等各案不同，另也有部分個案只是「廣告用詞」，購屋前須細問。



選擇施工期看屋 :



都市內重劃區在規劃初期，因未來發展可期的想法帶動，市場上價格大多比較亂，這時候，進場買屋的時間點，往往就成了價格殺不殺得下來的關鍵之一。一般來 說，重劃區初期周邊的生活機能都還稱不上成熟，各案場集中施工，空氣、環境不好，加上工程車進出影響交通，買方這時可選在塵土飛揚的施工期到周邊看屋，因 外在條件的關係，價格通常比較



陽台外推 當心漏水 :



很多建商在交屋前會將陽台統一外推，除了讓建物外觀整齊好看外，也能擴大室內實際使用空間，最重要的是交屋時賣相會更好。購買這類由建商統一陽台外推的產 品，在交屋驗收時，要特別注意防水問題。首先，確定原排水口是否裝上塞頭且確實密合，因為將來若是管道阻塞，很容易出現漏水，若是窗底及牆角漆面出現浮泡 現象，那麼外牆很可能已有滲水。



露台最好單獨議價 :



預售大樓產品為了建築外觀，或者法定建築容積考量，常會設計露台，尤其頂樓附露台很常見。露台的計價並無一定標準，有的建商與室內面積合併計價、有的採 1/2或1/3單價計價，有的甚至免費奉送，購屋附有露台的大樓產品，若建商開價是採合併計價，則建議將露台面積拆開，另行單獨議價，有機會可以議到較低 的價位。



買預售屋 先作功課 :



購買預售屋時，建商的「信用」調查是必要的功課之一。因為建商在未開工前即開始販售，消費者繳交定金、簽約金後，建商是否會如期開工、完工、交屋，都是消 費者取得產權前會承擔的風險。調查信譽的重點，不外乎建設公司的形象、作品、口碑及財務狀況。尤其是財務狀況，最好可以了解其公司的資本額、本業、副業、 資金來源等相關狀況，以確保本身權益。



契約註明建材內容 :



預售屋的建材配備等級也是購屋應考慮的因素之一，例如電梯、廚具、地磚、衛浴設備等，建商多會在產品說明書及契約註明廠牌，或「同等級之建材」。但何謂同 等級建材，為避免買賣雙方認知差異過大，最好在契約上註明建材內容及保固期限範圍；通常一般設備保固期限為1年，如果契約上沒有這項條款，可以要求建商加 註。



戶數變更未告知可求償 :



房市回春，許多預售個案銷售情況極佳，少部分業者在發現銷售反應不錯時，緊急變更格局增加戶數，或購併鄰地擴大基地規模與戶數。面對這類戶數突然放大的個 案，且購屋者未獲業者通知時，未簽約者可要求在買賣合約中加註屆時雙方的權利義務，並須將變更後規模與規劃情形告知，已簽約者可要求解除契約或減少買賣價 金。



把握當天簽約送家電 :



預售個案為求加速去化，常以贈品刺激消費，尤其單價低、戶數多的首次購屋型大樓產品，常有「當天補足訂金」就送家電、「當天簽約」再加送全套家電策略。有 些案場贈品不含糊，如電漿電視、液晶電腦等價值近10萬元。通常看屋當天就補足、完簽的機會不高，不如針對個案先派親友看屋，並殺價、探查底價、選定目 標，決定後再親自出馬，當天簽約拿贈品。



付費選購配備先問清楚 :



樣品屋裝潢華麗，有些建材設備是「標準配備」，交屋後一定會有，但有些則是「選購配備」，須另付費，最常見的如木質地板、按摩浴缸、SPA淋浴柱等都可能 是選配。有些案場會標明，有的故意不標示，等到殺價時才提出，變成對方的價格談判籌碼，原本應該要附贈的，殺價後反而要自費，建議看樣品屋時就先問清楚， 再談價格。



買實品屋裝潢也要砍價 :



花錢請人裝潢，最好將過程拍照存證，可以免除雙方對施工過程及用料的疑慮。買裝潢好的房子，也可以請賣方出示裝潢過程照片，掌握看不到的屋況。同理，若是買來舊屋欲裝潢後轉售，有這些照片給買家看，就可以提高房子的賣相。



小心地主精華戶是餘屋 :



新成屋到了銷售後期，通常都會留下一些餘屋。有的代銷公司會請跑單小姐處理，或是建設公司自己派人留守現場，銷售人員通常都會向消費者宣稱是「地主精華 戶」釋出。不論銷售人員如何包裝餘屋，須注意的是，銷售期後段的房子或多或少都有些問題，當進入這些案場時，應嚴格挑出這些戶別之所以成為餘屋的原因。



買屋附裝潢記得要估價單 :



買附裝潢的新成屋，除了能省下找設計師的麻煩外，還能將裝潢費用一併計入房屋貸款，減少現金支出的壓力。在購買這類附裝潢房屋時，通常需另外簽訂委託裝潢 合約書，簽約對象則是裝潢公司，就算要比照實品屋施工，購屋人還是得堅持請裝潢公司附上施工圖及詳細估價單。而且是在房貸核撥下來後，再由購屋人給付裝潢 費用，這樣才能保障自身權益。



裝潢時程確實掌握 :



購買新成屋時，不少消費者喜歡請建商配合的裝潢設計公司施作裝潢。與建商配合的設計公司為了節省人力及成本，常會等到銷售出一定戶數時，再統一施作，因此 耽誤較早購買客戶交屋後實際進住的時間。建議消費者，除了應注意與設計公司合約書中的施工細目外，可以在與建商的合約書中明確載明裝潢施工的起迄日，以保 障自己權益。



捷運施工期購屋好時機 :



交通便利的地區，通常擁有較好的生活機能，尤其捷運點附近就成為許多購屋族的首要考量。如果還有尚未完工的交通建設，可能因為當地施工因素，造成空氣品質 不佳及噪音等問題，生活品質下降，房價也會跟著下跌，但是未來還是有「U」型反轉的機會，可以趁著施工期間，逢低買進。



與捷運保持適當距離 :



捷運可說是目前最受歡迎的大眾交通系統，選購捷運沿線住家時，最好選擇與捷運保持適當距離，與車站間有隔棟或鄰近的巷道都是較好選擇，因住家不比需要人潮的店面、商場，最好是位在能享有交通便利性，卻不必負擔人潮所帶來的環境成本。



保障隱私棟距須逾12米 :



一般客戶在購屋時，除了考量產品規劃、地段特色等，最重要的還會希望能住進有景觀的居住環境，尤其是景觀越好，視野越一覽無遺的，客戶的接受性越高，當然 售價上也就比一般產品還好。除了成屋能先看得見景觀，在此建議購買預售屋的客戶，應先問清楚中庭花園棟距是否有12米以上寬度，當然棟距越寬的住家隱私效 果越好，還有戶外擁有大片空地的住家，也應問清楚，短期內有無改建計畫等。



合約載明高額房貸細節 :



為趕上政府優惠利率房貸，並加速去化餘屋，推出高額房貸的建商愈來愈多，一般來說，以可貸8~9成高額貸款為訴求的個案最多，部分建商更推出95%、 100%貸款。由於銀行提供房貸成數通常僅有7成，其他不足成數則由建商協助辦理個人信用貸款，或建商提供1~3年「公司貸」，購屋時應先了解高額貸款細 節，並於合約中明定無法貸足的補救及付款方式，以免屆時無力繳款。



選熟悉銀行辦貸款 :



現場銷售人員為了催促消費者下定，往往過度誇大可以為消費者爭取到高額度的貸款，甚至在所謂的「工程期付」上動手腳，僅以前面2、3年寬限期支付的利息款 項為號召，企圖減輕消費者所應認知到的房貸壓力。所以買新房子，尤其是買預售屋，最好是選擇向自己熟悉的銀行辦理貸款，或至少在踏進接待中心前，先向銀行 詢問相關知識。



建築融資抵押 :



各項細節一定要具體的載明在契約書中，寧願事前不怕麻煩、也不要事後再來補救。在付款方面，就算是有能力1次付清購屋金額，也最好先辦理貸款，直到產權轉 移後再將貸款償還，因貸款可以清楚了解前一手業者在建築融資上的抵押。因為建商多會將土地產權先行融資，若消費者要辦理貸款，業者需先償還土地融資金額， 而原先的貸款塗銷後，銀行才會給予消費者貸款，如此才能確保消費者的產權權益。由於預售屋在興建過程中有較多的不確定因素，若是業者發生問題，有貸款的消 費者因如期給付的自備款數相對較低，所受到的損失也就相對較少。



對保時確認貸款條件 :



購買新成屋或預售屋時，建商都會在交屋前統一辦理房貸對保，消費者在對保的同時，一定要先問清楚房屋貸款的利率、彈性還款期限、貸款年限及違約金的相關規 定，切勿糊裡糊塗就完成對保，然後卻不曉得房貸的權利義務內容。尤其是建商私下承諾的貸款條件，更要在銀行對保時當面確認，以免到時候發現額度不足或利率 不對。



注意房貸綁約年限 :



辦理房貸的時候，要注意房貸的綁約年限。一般來說，銀行或壽險公司為了收取房貸利息，通常都不希望貸款者提早還款，房貸合約都會規定在一定期限內不得全數 繳清。如果貸款者想在綁約期間內全數繳清，就得注意要繳多少違約金，最好先計算一下繳違約金與繳利息哪一種選擇划算，千萬不要草率做決定，以免荷包失血。



現金不夠請建商協助增貸 :



想買房子卻發現現金不足，千萬不要去申請信用貸款或勉強標會，最好的方式還是跟建商明講，請其協助申請高額度的房屋貸款。目前房貸市場競爭相當激烈，銀行 業者除了提供低利率外，也會提高房屋價值，建商為了順利售屋，當然會盡力協助購屋人解決房貸問題，如果真的需要高額房貸，只要請建商協助申貸，就算想貸到 100%也不是問題。



社區俱樂部載明權利 :



大型預售個案常以規劃內含游泳池、健身房等設施的休閒俱樂部做為號召，俱樂部由建商經營，或由建商委外經營，並表明購屋客戶擁有會員權利，可免費或低費使 用等，但交屋後才發現建商另立名目，住戶使用須另繳交與一般會員不同之月費、清潔費或其他費用，購買類似附俱樂部個案，應另立入會合約書，並載明相關費用 及其權利義務。



大樓管理規章及權責－認明俱樂部所有權是誰的 :



許多新建的大樓均規劃有設備完善的俱樂部，這類俱樂部所佔的公共設施坪數大多十分驚人，一般大約在30％左右，也就是說，在房屋總價中有30％是支付在這 些公共設施。 這種狀況下，其俱樂部的所有權應該是屬於住戶所有，而非建商所有，意即建商不能私下對外招收收費會員。若俱樂部的所有權屬於建商，建商便有權力進行會員招 收及俱樂部管理，但是俱樂部的坪數便不屬於大樓內的公共設施，住戶無須分擔此部份的設施坪數。若是俱樂部所有權屬於建商所有，買方千萬不要賠了夫人又折 兵，不但分擔俱樂部的坪數，日後使用俱樂部時可能還需要另行繳費。因此買方對於公共設施的權責應先行了解，最好先向管委會要求一份權益說明書。



預先設想景觀改變可能性 :



一般而言，樓層愈高的大樓，價差的情形愈明顯，特別具有景觀的樓層，往往價格會比沒有景觀的戶別高出許多。大樓住宅每坪單價以4樓最低，向上及向下逐層遞 增，以1樓及頂樓的價格最高。因此在購買景觀戶時，除了需考量花這些錢購買的「景觀」是否值得之外，也應注意未來是否會改變，例如河川整治工程、是否興建 高架道路或



重劃區購屋留意發展時程 :



重劃區內的房子擁有不少優點，像是都市景觀整齊、道路筆直寬敞以及完善的公共設施，只不過要全區開發完畢，經常要花上個一、二十年，所以經常會發生交通不便、生活採買等問題。



房屋有瑕疵決不交屋 :



購買新成屋或預售屋時，如果在交屋驗收時發現瑕疵，責任歸屬到底是建商還是營造商？一般而言，上述問題都會載明於買賣契約書上，不過之前也發生過，買方在 驗收時發現房子有瑕疵，但建商卻以「先遷入再改善」為由敷衍，沒想到買方遷入後，建商卻將責任推給營造商，沒人肯負責任。因此，在發現房屋有瑕疵時，應盡 量避免先行遷入，或是填具建商提供任何遷入證明。



施工過程陸續驗收 :



施工中的驗收，往往比完工後的驗收更重要。由於施工過程中的一些步驟，如施做防水層、管線配置等，一旦完工後便無法進行驗收，因此必須在施工時，就一併驗收。至於格局配置於完工後再行驗收，則是由於交屋後難再修正，還是建議能在施工中就先行驗收。



如果能在施工中，就分成好幾個階段陸續驗收，將可減低因驗收不過造成的糾紛。



屋況－交屋後發現瑕疵 :



屋況又可細分為海砂屋、輻射屋、凶宅、地震所引起的結構瑕疵及漏水。要避免買到海砂屋及輻射屋，買方可要求屋主出具檢驗證明；凶宅則可向當地的派出所查詢 過去的紀錄，或是向鄰居查詢；是否為921地震後的危樓，營建單位也都有資料備查。反倒是漏水一項最難辨識，最好能在簽約前的大雨過後再行看屋了解，若是 沒有遇到這樣的機會，只能從屋角或牆壁接縫處查看是否有水漬的痕跡，要求屋主加以處理，要不等到交屋後才發現，便不易取得應有的損害賠償了。



留意建商坪數灌水 :



透天產品經常出現「二次施工面積」，即房屋取得使用執照後再加蓋的面積，如陽台外推、後院加蓋等，二次面積有的原即計入權狀面積中，如陽台外推，但有的並 不在權狀建物面積中，如後院加蓋。但部分建商將所有加蓋的二次面積，不管是否列入權狀，全列為「使用面積」銷售，疑有灌水之嫌，議價要注意。



買厝想少花銀子 :



買房子，議價有技巧。想要購屋的民眾，慎選進場時機，善用集體議價，並從中古市場挖寶等，或許可以買到便宜屋。 房地產正如投資股市一般，許多買屋人都存在「追高殺低」的毛病，事實上，若能換個角度思考，只要掌握幾個議價要點，購屋成交價也許不再高高在上。



教導幾個購屋議價的小撇步:首先，緊盯目標個案，慎選進場時機。業者指出，一般住宅推案的銷售價格，從剛開始推出到最終銷售完畢的過程中，價格趨勢會呈現 「低－高－低」，也就如同股票市場的「開低、走高、收低」，在剛開始推案測試買氣時，以及最後結案出清前，房價一般都較低，相對之下較有議價空間，消費者 可以利用這價格間的落差，慎選進場時機。



其次善用集體議價的力量。近來在網路社群及討論區中，有不少人在網路上尋找有意購買同一社區的準買主，想利用「以量制價」的方式，增加跟建商議價的籌碼和空間，像是許多竹科工程師，在買房子前，就會先在網路上留下訊息，尋求準鄰居集體議價。



第三，從中古市場找新房子，價格可少10%-15%。房價與屋齡呈現反比，通常來說，預售屋售價最貴，等蓋到新成屋時售價會降個10%；一旦在成屋後再轉 入中古屋市場，售價可以再折舊10-15%。 不少人偏愛買全新的房子，因此都會往預售屋案場尋購；事實上，房子只要轉手就變成中古市場物件，精明的消費者其實可鎖定中古市場的全新房子，不僅品質不打 折，售價也會比買預售屋少個兩成左右。



投資商場成功案例不多 :



房市開始熱絡，投資性質的產品如套房、店面等再度熱銷，有業者計劃推出久未面世的商場產品，以小額投資為訴求，搶攻投資型產品市場。商場產品除標榜小額投 資外，一向以包租、回租為包裝，強調3~6年內保證回租、租金6%以上等，過去常因經營不善，成為空城，成功案例不多。投資商場除考慮地段外，經營、管理 主體與內容都要確定清楚。



房價計算公式怎麼算 :



房價結構，是由土地成本、建築成本、管銷費用、合理利潤四大要素組成。可是不同區域、路段、地段，4大要素的比重都不相同。以台北市實 施容積率之後的計算方式來說，地價平均佔房價的50%到60%成，建築成本是30％，管銷費用10％，合理利潤約10-15％。台中都會區：地價平均佔 40%，建築成本佔40%，管銷費用約10％， 合理利潤10-15％。 高雄都會區也和台中差不多。合理房價的 定義，是指：「在公開市場上，有意願的買者與賣者，在充份資訊前提下，所達成協議的價格。」時間、區位、需求者三大因素，都直接影響 到合理房價水準。 從歷年來看房地產走勢的漲跌，房價看跌時，地價會率先反應，所以 今年的平均房價，應該會有5％到10％的下跌或議價空間。至於消費者要如何判斷合理房價，要從市價、租金二者來比較。市價要從「貨比十家」來比較，價格相 當時，要從租金高者來選擇。另一種方式，是比較預售屋、新成屋、中古屋、法拍屋四種價格。法拍屋的價格，一般如果是低於正常市價30％到50％時，未來一 年內，新成屋與中古屋將有10％的跌幅。法拍屋價格，若在低於正常市價10％以內時，新成屋、中古屋就不容易下跌，在預售屋供給量小時，價格還有上漲的趨 勢。新成屋、中古屋價格差異範圍，若在15％以內時，中古屋會有跌價 的壓力。 政府提撥優惠房貸的專案下，新成屋價格會比較穩定，預售屋價格若高於新成屋15％以上時，預售屋會有6％的下跌空間。



預售屋 10殺價空間 :



買房子總價高，人人懂得議價；不過，要殺得漂亮，可是門學問。以預售屋為例，工地現場代銷人員都很專業，面對消費者的議價，早就準備好各式各樣的「劇 本」。在講價空間方面，一家老字號的預售屋代銷業者指出，預售屋的價格表數字及議價空間是浮動的，視銷售情形機動調整。不過，一般剛上檔的預售屋，依表價 行情，應有5到10%的議價彈性，看買方的殺價功夫而定。例如，很多民眾看工地都選在周六、日，加上部分工地可能會製造現場熱絡的人工場景，讓購屋者一看 到現場人多、買氣旺，自然較不好意思狠狠殺價。由於賣方製造買氣熱絡的假象，多半選在周六、周日假期；所以，消費者反制之道是，最好在周一到周五工地人數 稀少時，前往殺價。至於代銷人員故意營造售價便宜合理的假象，這類手法，常見於整批推出的新成屋。例如將停車位所占的坪數或挑高夾層的違章坪數滲入銷售坪 數，讓消費者產生使用坪數增多的假象，再除以總價，等於就稀釋每坪單價的行情，讓買方錯認「便宜」，無法再開口殺價。消費者的反制之道很簡單，即按照房屋 所有產權狀上，所登記的坪數為計算每坪單價的依據，任何非產權登記上的坪數，改按建造成本單獨計價。



善用預售廣告海報 :



消費者在參觀預售案時，千萬不要輕忽銷售人員給的銷售海報，以及相關平面資料。一般銷售案場提供給消費者的資料，包括本案所在位置、鄰地關係圖、全區平面 圖、各樓層平面圖、各種坪數的室內平面圖等，消費者可由大環境到小區域，提出各項問題，並將銷售人員的解說在圖上一一註記，將有效幫助了解產品。



小心停車位非法擴建 :



日前曾發生1個案例，建商在取得建築執照後，未經合法變更建照程序，就私自在地下室增設停車位出售，交屋後造成已購車位的住戶，因地下室車位變多、車道變 小，而常在地下室與鄰車發生擦撞。為了避免花錢持分的公設遭到不法占據，購買社區停車位的民眾，有時候還必須留意交屋前後，社區停車位總數的多寡，才不會 被不肖建商從中牟取不法。



停車位所占的坪數 :



雖列入公共設施的部分，不過，買方也可先就同地段、同類型停車位的行情做比較，以瞭解所買的停車位所佔的坪數，換算成總價時，是否高於停車位的行情價？例 如，買方所訂購的房屋，停車位所占的坪數約9坪，而房屋每坪單價為20萬元，等於花在停車位的購買成本為180萬元，但是，同地段的停車位行情為120萬 元，等於買方用在停車位的資金多花了60萬元。



寫預約單不一定要簽約 :



購買新屋或預售屋時，銷售人員常會遊說付小訂，簽下購買預約單，且預約單內註明購買戶別、總價及簽約時間，這類預約單多屬於「預約」性質，並非「本約」性 質。所以後續若對合約內容有問題，且無法達成協議，最好還是要在預訂簽約時間前往洽談，但不一定非得簽約，之後再主張買賣不合意，要求退訂，買方才站得住 腳。



買預售屋留意建商資格 :



中南部最近發生多起預售屋詐騙案，歹徒斥資設置美輪美奐的預售屋接待中心及樣品屋，並向登門看屋的多位民眾各收取2、30萬元訂金後即逃逸無蹤。由於申請 建照須加審公會會員資格，建議參觀接待中心樣品屋時，應要求業者提供當地建商公會會員證號，並據以向當地公會求證，未弄清楚前勿貿然下訂。



不用處處配合建商 :



建商都希望能統一辦理客戶買賣流程，像是分批對保、集體交屋等，幾乎所有的建商，都會要求客戶配合，不過別忘了誰才是付錢的消費者，不用勉強配合建商的交 屋時間表，應該要建商提供客制化的服務，針對不同情況辦理，所以若不急著交屋，就不用趕著去辦對保，資金調度有問題，也可以要求建商協助解決。







買成屋, 中古屋必看 :



新成屋議價空間大 :



鋼筋、水泥等建材飆漲，土地價格也在持續上揚，部分銷售中的預售個案已重新訂定售價，少部分則自行吸收漲價成本，選購預售屋可針對尚未調價的個案，或已調 價、但利用未調價之個案為議價基礎進行議價。興建中的在建個案或剛完工的新成屋，由於建材及土地都是1、2年前成本，沒有調價的理由，議價空間較大。



以租金計算合理房價 :



近來，不少具投資價值的個案，以驚人報酬率為訴求，甚至還有銀行背書保證，不過消費者看到這類廣告時還是得睜大眼睛，不要被廣告誘人的數字給騙了。一般說 來，合理的年投資報酬率約在5~7%之間，如果報酬率低於5%就得考慮其投資效益，高於10%就得小心不實廣告了。最好的判別方式，可以把月租金乘以 200？220，如果高於房屋總價，就具備投資價值。



帶筆看屋 敲出缺點 :



賣相好的房子，不代表品質好。買房子最怕買到金玉其外，敗絮其內，看房子時，身上最好帶點可敲打的東西，以防屋主為賣得好房價，而用裝潢將缺點掩蓋。最好手上有支筆在牆壁和瓷磚上敲打，萬一敲到異樣的地方，可當場向屋主詢問，還可藉機殺價。



請仲介代辦水電過戶 :



購買中古屋常因為房屋空置一段時間，前任屋主忽略繳水電費用，以致進住時遭到斷水斷電。消費者若遇到這種情形，可以請仲介公司的業務人員代為處理復水、復 電事宜，水電費用也會以正式交屋的時間計算。購屋者也別忘了附上身分證影本及印章，請仲介代辦申請理水電過戶。一般而言，仲介公司都會代為處理。



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購屋設定斡旋期限 :



透過房仲公司購屋時，若決定正式出價，通常經紀人都會遊說給付斡旋金，藉此向屋主表達購屋誠意，並適時爭取更好的購屋條件。雖然實務上可選擇簽訂要約書的 方式出價，但以現行交易習慣來說，買方出價時選擇給付斡旋金，還是比簽訂要約書更具說服力。一般斡旋金額度多為出價總額的2%~5%，同時最好設定斡旋期 限，以保障自身權利。



要求提供產權說明書 :



為降低購屋風險，透過仲介經紀人代尋物件時，建議請對方提供「產權說明書」，了解房屋來歷及產權。說明書中會詳列土地及建物登記簿謄本、房屋現況說明書、 地籍圖、建物平面圖、分區使用證明、使用執照、房屋是否有抵押權設定等資訊，對房屋是否為凶宅、輻射屋、海砂屋等，也會將調查結果列入說明。



議完單價 再殺總價 :



買房子如果沒有討價還價，小心自己當冤大頭。房仲業者或建商會故意拉高單價或總價，讓消費者有議價空間，建議如果要議價，先從單價開始談起，30坪的房 子，每坪若下殺2萬，就可省下60萬元，單價議完後，再從總價殺價，要求將總價尾數去掉，520萬元變成500萬元，殺價千萬不要手軟。



拿法拍屋價來殺價 :



這幾年法拍屋數量不低，而且又以大型社區最常出現，所以消費者在購屋時，可以仔細觀察該社區內有無法拍屋，像是待標廣告或是從該地地方法院取得的資訊，然 後再將拍定價格當成談價的起點，因為只要社區中一出現法拍物件，通常都會拉低社區行情，而且只要法拍物件一多，其他待售屋主心態也會較鬆，殺價的空間就變 大了。



買新成屋撿便宜 :



一般來說，新成屋通常在第1批買進的客戶交屋後，多少會有一些房子流入中古屋市場，因為當初購買這些房子的消費者，在經過簽約到交屋這段時間的沉澱後，有 的是因為立即感受到難以負荷的房貸壓力而後悔，有的則是因為購屋需求改變而求售。轉手再賣的房子，通常會比剛推出時的價錢來得低，這就好像買新車，車輪落 地就打8折的道理一樣。但如果是透過仲介買這類房子，記得要將服務費納入成本計算。



開電錶箱看水痕 :



在選購1樓中古屋時，若想知道有沒有淹過水，除可詢問屋主或事先調查外，蘋果再提供幾個小撇步供讀者做檢視的參考。首先可先察看房屋的牆壁、附近鄰居的圍 牆是否有淹水過後留下的水痕；其次，注意房屋是否有比道路的水平面高，再察看附近水溝是否暢通。最後，不忘打開電錶、水錶、插座開關箱，看看裡面有無因淹 水沒清乾淨的污泥痕跡喔。



可拿硬幣 敲敲磁磚 :



帶著1支粉筆和1枚10元硬幣去驗屋，可以簡易檢查出房屋有無瑕疵。在檢查浴室和廚房牆面時，可利用硬幣輕敲貼壁面上的磁磚，一塊塊仔細的敲打，聽聽聲 音，敲打的聲音應該要有密實飽滿的感覺才算合格。若是聽起來感覺空空的，表示磁磚貼面沒有處理好，為避免地震時掉落，趕緊拿出粉筆，打上大大的記號，要求 建商改善。



趁土增稅減半換屋 :



隨著土地增值稅減半確定延長1年後，如果手上握有老舊的公寓，而且地價高，可以趁土增稅減半延長期間，進行換屋作為理財規劃。由於目前房市景氣逐步回溫， 對於擁有老舊公寓的屋主而言，在此時換屋，可以趕搭景氣復甦列車，享受房價增值的效益，而且也可以少繳一些土地增值稅，對於買賣雙方都可以互蒙其利。



開水龍頭檢查水壓 :



樓層愈高、視野愈好，價位也隨著樓層逐漸攀升。樓層高雖然視野好，但是因為家用水多是靠抽水馬達抽取發送到各戶，樓層愈高、愈容易遇到水壓不足的問題。讀 者在參觀新成屋時，除了讚嘆窗外景觀，也抽空到廚房、浴室把水龍頭打開到最大，看看水流量。水流量若是夠大，就表示水壓足夠，水流量若是太小，則要注意高 樓層水壓不足的問題，請建商馬上來解決。



冬天上山買公寓撿便宜 :



冬天是溫泉的季節，北投行義路一帶許多房舍，因鄰近溫泉區，加上環境清幽，成為許多消費者購屋的重點區域。因冬天山上天氣很冷，加上位在溫泉區屋況較不易 維持，且空氣中硫磺味漫布等諸多不利賣方因素，使得冬天行義路公寓的價格會往下調降，若消費者對生活機能和交通便利性較不在意，冬天上山買公寓是不錯的時 機。



買頂樓留意防水設施 :



買頂樓有時漏水問題是來自鄰房，如鄰房的屋頂比自家高，下雨時水自然流向自家屋頂，若2家中間沒有渠道接水管讓水迅速排到樓下，這個地方就容易發生漏水問 題；若再加上自家屋頂的防水本就沒有作好，遇到連夜雨時屋子就漏得更嚴重了。最基本的是要有洩水坡度，買房子時可以詢問屋頂防水的細節，作為議價的參考。



裝潢時記得拍照存證 :



花錢請人裝潢，最好將過程拍照存證，可以免除雙方對施工過程及用料的疑慮。買裝潢好的房子，也可以請賣方出示裝潢過程照片，掌握看不到的屋況。同理，若是買來舊屋欲裝潢後轉售，有這些照片給買家看，就可以提高房子的賣相。



大雨後再付抓漏尾款 :



舊屋難免有漏水問題，請抓漏專家維修時，記得款項先付一半，另外一半，等到下過3次大雨後，若確定沒有漏水問題，再付清。若第1次下雨過後還是會漏水，就 要請抓漏專家找出沒修好的地方，等待下一次下大雨的確認時機來臨；雖然過程可能很冗長繁複，但漏水是很頭痛的問題，還是確定修好比較放心。



購買套房先看地段 :



套房是景氣時代的建築產品，一般業者廣告訴求多半是以總價及付款輕鬆的優勢，來贏得年輕族群青睞，也有部分規劃是針對知名學區，規劃出租套房以吸引投資型 客戶購買。無論是選擇投資或是純粹自住，一般套房由於規劃戶數複雜，除非地段不可取代，大部分在轉售時都不太好處理，所以建議讀者購買前，應先評估好地 點、建商口碑及社區管理等因素後，再作決定。



小坪數首重管理品質 :



一般小坪數產品由於總價較低，戶數多，因此住戶水準較難控制，常有可能出現龍蛇混雜的情形，因此大樓管理及鄰居的好壞，是購買小坪數民眾需列入考慮的重 點。尤其部分大樓的低樓層開放供商業用途，如果大樓內有酒店等8大行業進駐，最好避免購買，除會影響居住品質及安全外，未來不易轉手及房價可能受影響，都 是不可輕忽的問題。



買屋負擔 :



依93年住宅需求動向調查資料顯示，房價為家庭年所得之5.6倍，貸款支出佔家庭月收入之24.8﹪，顯然目前購屋者之購屋負擔已有逐漸增加趨勢，其間



固然與房價上漲有關，惟近年經濟成長趨緩與失業率攀高亦是主要因素。



貸款－注意超貸的房子 :



最常見的問題在於超貸，嚴格來說，超貸可分為兩種，一種屬於另有其他目的的蓄意超貸，例如房子的總價為1,000萬元，設定抵押借款900萬元；另一種屬 於非自願性的超貸，在房價持續下跌的地區，最容易發生此種情形，例如原價1,500萬元的房子，售出實價僅剩下1,000萬元，當初以1,500萬元的市 價向銀行借貸7成約1,050萬元，但目前的市價僅剩1,000萬元，貸款額度尚多出50萬元，這便是所謂非自願性的超貸，在餘屋量較多的地區或是中南部 地區常見此種情形。超貸對買方的風險在於賣方的償債能力，以上述個案為例，買方以1,000萬元的總價向銀行貸款，一般最多也只能貸到700萬元，賣方必 須自行清償剩餘的貸款及土地增值稅，若賣方無力清償，買方又直接將30％的頭期款給賣方，未透過房仲公司或買方代書進行款項保留，錢一旦進了對方口袋，便 不容易要回來了。在景氣不好時，購屋陷阱多，買方尋求品牌信譽較佳的房仲公司處理是較為妥當的一種方式。



小套房貸款不易 :



小套房總價雖低，但多數銀行對拿小套房當抵押品借錢，態度卻相當保守，甚至拒絕貸款。購屋人將來若有此打算，可得先把這點考慮進去，免得打著如意算盤，屆時卻造成財務調度困難。銀行不願承貸的原因，主要是脫手不易，對於轉手求售的仲介市場來說，也是屬於較難賣的產品。



自辦保險可退佣金 :



大部分民眾在購屋時都需要申辦房屋火險或地震險，但是很多人卻不曉得，如果是透過建商或銀行申辦，保險費用中都會有一筆佣金支出。其實申辦房屋火險及地震 險並不難，只要願意花一點時間自行辦理，產險業者都會將這筆佣金退回。以目前行情來說，至少能退回原來保險費的1成左右，雖然金額不多，但對於現金不多的 購屋人仍不無小補。



增加火險保額提高保障 :



一般人大多不知道，在購買房子時所投保的住宅火險，事實上是以保障貸款銀行能取回抵押品的貸款為主要目的，如果自家住宅不幸發生火災，保險公司的理賠順序 是以銀行為優先，若有剩餘才理賠給屋主。因此，購買住宅火險僅依貸款金額投保是不夠的，最好增加保額，甚至是加保醫療險，才能讓居家安全獲得全面性的保 障。



注意原屋主未償房貸 :



買二手屋時，要弄清楚原屋主尚未償還的房貸金額，如果未清償的房貸金額超出房地買賣金額，對於原屋主來說，賣房子還要再付出一筆現金，在不清楚屋主的債務 情況下，很難保證交易過程中會有什麼變化，若遇到這種情況，最好是將交易期款協議至過戶完成後才給付。在買賣房屋時，最好是親自申請最新的房地謄本，才能 將交易風險降到最低。



辦房貸可找壽險公司 :



房貸市場競爭激烈，不僅銀行辦理房貸業務，壽險公司也搶食大餅，民眾若有保險可考慮向壽險公司辦理房貸事宜。如果本身是保戶，壽險公司會提供較為優惠房貸 利率給保戶，另外，如果沒有時間至壽險公司辦理，也可請保險業務員至家中服務。不過，各家壽險公司的規定和服務有不同，建議可先打電話至壽險公司詢問房貸 相關事項。



違建的合法性－違建均有報拆風險 :



違建通常包括了頂樓加蓋、露台加蓋、陽台外推及夾層等。在民國84年1月1日之後新建的頂樓違建部分，列為第一拆除對象，舊違建的拆除則列為次級順序；北 縣則是無論新舊違建即報即拆，也就是說，這些違建均具有報拆的風險，只是時效性較不急迫罷了。夾層亦有類似的狀況，基本上仍屬於違法的部分，只是建管單位 在人力不足的前提下，以拆除新違建為主，因此對於這一類的違建列為「緩拆」，但是並不表示絕對不會拆除，買方在購屋時應有認知。



附贈物－白紙黑字才算數 :



附贈物的問題看似不大，但實際上卻很容易引起價格上的爭議，部分賣方在買方看屋時，通常會表現的十分大方友善，表示冷氣、燈飾、櫃子等等家具用品均會保留 給買方使用，但是口頭上的承諾多半不具公信力，或是意思表示不明確，很容易造成承諾的誤會。 因此精明的買方最好是與賣方協議，將這些賣方承諾保留的家具書面化，一併填寫在買賣契約書中。這一類的糾紛經常是發生雙方沒有確定的表達附贈物，日後買方 因此而要求賣方減價以彌補另行購買損失，雙方因而造成成交的障礙。



停車位－有人碰到黑道把持 :



車位權屬是一項公認的棘手問題。首先應了解個人所承購的車位屬於何種性質，目前停車位粗分為法定停車位、增設停車位及獎勵停車位三種，以法定停車位來說， 若建商將停車位列入公設範圍，便僅能出售給同棟大樓或個案之住戶，意即不外賣，若是在80年9月18日之前取得的車位，可能擁有獨立的車位權狀，便可以外 賣給別棟大樓或個案之住戶。另外增設停車位及獎勵停車位則不受此限，可以外賣給其他住戶，但依據「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」所設置的停車位，購 買人對停車位權利之行使必受限制，應提供公眾使用，將來若有人要使用該停車位，購買人將無法拒絕。此外對停車位的位置亦應在契約中確認清楚，千萬不可因為 大致了解便未加察看。另外有關停車位的一些規定可依管理委員會之停車辦法辦理，管委會的規定一定要事先了解。有關車位還有一些不屬於書面上的問題。過去曾 經發生過一個很特別的案例，買方在購買車位時很謹慎地查看過車位的位置，甚至還核對過大樓所提供的車位圖，但在購買後才發現，該車位在出售前長期遭大樓內 某一黑道分子佔用，雖然車位已經售出，但黑道分子以自行購買的車位太小、停不下賓士車為由，堅持不肯讓出車位，強迫要求與買方交換停車位子，買方在不願開 罪黑道分子以免惹禍上身的前提下，摸著鼻子吃悶虧，花錢買了大車位卻只能停在小車位上。針對這種特殊情形，買方最好在購買前先向管委會查詢實際使用狀況。



不定期租賃－房客賴著不走 :



若房屋有出租予他人使用，卻未簽立租賃契約，或是租約到期未續約，都是屬於不定期租賃的行為，不定期租約對出租方是較為不利的，因為無法規範承租方應於何 時遷離，若承租方定期支付房租而執意不肯搬走，出租方莫可奈何，若是買到這樣的房子，便成為新屋主的問題了，買方不可不慎。最好是要求屋主在清空房屋後再 行交屋，以減少糾紛的發生。



產權－小心盜取所有權狀出售 :



產權的完整是購屋的一項基本要求，必須核對建物門牌與購屋標的是否一致，建物及土地謄本可查閱抵押設定的狀況，是否有假扣押的限制登記、查封、坪數是否相 符，甚至在簽約前12個小時，最好再行調閱謄本，以免簽約時才發現居心不良的屋主，在簽約前再行設定貸款。另外有時會出現賣方非所有權人，他人盜取所有權 狀出售的情形，此時買方可能發生支付頭期款後，原接洽的賣方逃匿，真正的屋主當然不願履行買賣事宜，買方此時便追索無門了。因此，若賣方本人非所有權人， 則應該要求出具所有權人的授權書或印鑑證明。



冷氣安裝位置問清楚 :



強調管理品質的大樓社區，通常對建築外觀有較嚴格的規定，並不允許住戶隨意加裝鐵窗或擺放冷氣主機，如果買的是中古屋，那麼在購屋前就要問清楚，將來冷氣 主機要放哪？室內管道怎麼走？至於，近幾年完工的大樓，建商都會利用外露梁擺放冷氣主機，也會預留室內冷氣管道，所以只要先弄清楚管道位置，將來裝潢時也 比較省事。



請搬家公司現場估價 :



選擇優質的搬家公司，不妨參考民間社團基金會的推薦名單，且搬家前務必請搬家公司到現場估價，可免除因雙方認知差異，而產生的糾紛。



搬家前1天，最好暫停使用電器，除避免電器損害外，也減少搬家工人因電器過熱而受傷的可能。冰箱、冷氣機、除濕機搬進新家後，為保護壓縮機壽命，最好定位2個小時之後再使用。另外，箱子數量及家具件數要當面點清楚。



加蓋須經住戶同意 :



不論是頂樓加蓋，或是把地下室圍起來使用，若未經其他全體住戶同意而擅自搭蓋，極有可能犯了刑法的普通侵占罪。頂樓及1樓住戶常因花費較高的費用取得公共 空間使用權，而進行各種加蓋，只要取得所有住戶同意，簽訂「公共設施分管契約書」就可以排除風險。但只要其中有1戶搬走，就必須再重簽1次，較為麻煩。



特殊行業可考慮路沖屋 :



一般透天房屋，非常忌諱座落「路沖」位置，甚至位於「路沖」的房子，價格都因為乏人問津，硬是比同排的房子便宜。大部分民眾，都避諱住進「路沖」屋，但也 有少數例外。民間流傳除了「命硬者」之外，與「刀」有關的職業不害怕路沖，應用於現代行業則屬於餐飲業、美髮業、裁縫業；位於路沖開業，反而還會「越沖越 旺」。



挑高夾層應列入容積率 :



台北市寸土寸金，挑高夾層小套房因而蔚為潮流。不過這些小套�