首購 晉身有巢氏
首購 晉身有巢氏
記者林耀文╱專題報導
依據學者專家與房地產業者的調查資料,經濟能力較不充裕的首次購屋客層,購買房屋總價,應控制在家庭年收入的5、6倍,或是每月房貸本息負擔,為家庭月收入的3、4成,較不致影響生活品質。考量利率緩步調升走勢,首購客必須在購屋前,更仔細精算購屋財務計畫,評估房貸支出與各項生活開支所需額度,除了在滿足購屋理想之餘,也對日後生活品質維持,較無後顧之憂。
房仲業者大多建議,首次購屋者要維持一定生活品質,購買房屋總價,最好控制在家庭年收入的6倍左右,也就是家庭年收入60萬元的首購族,購買房屋總 價在360萬元上下較適宜﹔或是每月房貸支出負擔,為家庭月收入的3、4成額度,較不致影響居家品質,而需縮減生活其他開銷支出。
江群廣告研展部經理邵泓指出,以目前首次購屋平均貸款利率約2.8%,且還款期限20年估算,每月房貸支出佔家庭月收入的33%為設定條件,以1個 家庭月收入達3萬元的首購客而言,較合理的房貸負擔總額,約達183萬元﹔家庭月收入達5萬元,合理的房貸負擔總額,則可達到305萬元水準。
雖然當前已有不少首購產品推案業者,提供10、20萬元的低自備款購屋優惠方案,但除了銀行提供約7、8成首次購屋貸款額度之外,其餘1成或1成5 的貸款餘額,仍必須搭配7年期的信用貸款,利息水準至少為一般首次購屋貸款水準的2、3倍以上,隨利率水準逐漸向上揚升,首購客每月房貸負擔壓力也會加 重,這必須在購屋前即納入考慮條件,以免需犧牲其他生活開銷,以繳納增加的利息支出。
算一算╱房貸支出佔收入3成最好
不少首次購屋者為享受政府優惠房貸政策,紛紛提前進場購屋,推案業者也趁機訴求當前利率低檔,可大幅節省房貸支出壓力。
但是,今年隨著利率呈現調升走勢,首購族在購屋前,應事先評估未來3年內,利率調升可能幅度與家庭經濟負擔能力上限,較可避免繳不出房貸,房屋慘遭斷頭法拍窘況。
例如,以一個月收入僅3萬元的首購族家庭而言,以當前平均利率約2.8%、還款期限20年期估算,合理貸款負擔總額約183萬元,當利率向上調升達1%時,每月將增加支出915元,達到實繳金額1萬0888元,增加的房貸利息支出,約佔家庭收入的3.05%。
但以一個月收入5萬元的首購家庭而言,合理房貸總額達305萬元,當利率水準向上調高1%,每月增加房貸利息支出將達1525元,實繳金額也上升至 18147元,雖然每月增加的利息負擔壓力並不高,但首購族扣除生活其他開銷支出與信用卡刷卡還款後,必須仍控制在家庭月收入的3、4成額度內,不宜超過 還款壓力上限臨界點,否則只能採縮衣節食或以債養債等模式因應,這對於購屋享受更佳的生活品質目的,勢將背道而馳。
(記者林耀文)比一比╱政府優惠房貸比較穩定
對首次購屋的「無殼蝸牛」來說,想要成功晉升「有巢氏」,除了先要有一筆自備款外,後續的房屋貸款能不能負擔得起也是一個重要考量因素。
信義房屋協理張欣民表示,目前的房貸利率水準仍算是低,但整體而言未來的利率還是看漲的,為避免房貸的負擔過重,消費者最好將每個月的房貸負擔控制在家庭月收入的1/3左右,如果房貸金額已達家庭月收入的一半左右,那就負擔過重了。
永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,目前各金融行庫雖然紛紛推出低利率的指數型房貸,有些利率甚至還不到2%,但其中陷阱重重,這種超好康的低利房貸, 多半僅有第一年而已,後續則是比照6大行庫一年期的定儲利率加碼計算,到底第2年、第3年以後的利率是怎麼算,消費者可得問清楚才是。
對第一次買房子的民眾,最好爭取政府提供的優惠房貸,再搭配勞工貸款或是輔購貸款,不僅利率較低而且也較為穩定,不會第2年後就馬上飆升到3%以上。
以目前政府優惠房貸年息2.72%、20年本息平攤方式來計算,如果貸款的額度是200萬元,每個月的房貸負擔為10814元,假設剛買房子手頭比 較緊的話,還可以選擇前3年為寬限期,只繳息不還本的方式,則每月僅需負擔5000元,便可輕鬆購買3、400萬元的房子了。(記者王惠珍)
保一保╱以火險及地震險為主
買房子除了需準備自備款、每個月的房貸支出之外,你可能沒注意到還有一筆保險費用的成本,根據產險業者表示,目前的住宅火險加上強制地震險,每年約需要繳2500元到3000元左右,一年需繳納一次,直接由房貸帳戶之內扣除。
聯邦銀行高雄房貸中心主任鍾瑞光表示,過去銀行只要求房貸客戶需投保住宅火險而已,但在921大地震之後,又加上了強制地震險的要求。
一般來說,無論住宅火險或是強制地震險都是以「建物價值」來核算,銀行則是依據建商公會所提供的重建成本來估算,其中強制地震險的「基本險」為120萬元的保額,年保險費為1459元,再加上住宅火險的費用,一年的年繳保費約在2500元到3000元之間。
值得注意的,強制地震險只限於建物的結構體本身,並不包含室內的家具及家電部分,必須額外加買產險才可以。
一般首購客戶對這方面的保險資訊並不熟悉,使得這種貸款保險並不普及,現階段房貸的保險仍以住宅火險及強制地震險為主。
(記者王惠珍)
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