轉：購屋流程

2008/01/23 09:05
 
     
 
 
一、購屋規劃
  ＊衡量是否有必要買屋或換屋
  如： 空間已經不敷使用、房屋過於老舊已過換屋期、地段不佳且生活機能差、交通不便通勤成本過高、考慮小孩上學學區規劃、遇上惡鄰居。
  ＊環境因素考量
  如： 生活機能便利性、鄰近學校或醫院、大眾運輸的便利性、公共工程或區域發展是否帶來增值潛力、居家是否安全，有無社區管理、避免嫌惡設施。
  ＊屋況考量
  如： 建築外觀是否完整、房屋結構是否安全無虞、是否為海砂屋或輻射屋、公設與坪數是否有增建及虛報、空間格局是否符合自身的需求、採光通風是否良好、是否曾為兇宅 。
二、能力評估
  ＊財務部份
  至少擁有買屋成交總價三成以上作為自備款、每月的房貸支出佔家中總收入的三分之一以下、買屋應繳相關稅費也應考慮在內、別忽略了搬家運費及裝潢施工支出的預估。
＊資金籌措來源
  銀行存款、互助會、銀行貸款、親友借貸、出售股票變現、保單貸款、賣屋所得、租屋押金…等。
＊貸款部份
  政府優惠房貸條件限制、選擇那家金融機構的利率方案較佳、能否爭取到較高放款額度、何種付款方式較有利、選擇有無寬限期是否有助於減輕償債壓力、是否可爭取到較低的房貸利率 。
三、蒐集物件資訊
  ＊購屋管道大致上可分為五種類型及不同的風險
 
預售屋： 使用建材較先進，買方可參與格局設計（建商或代銷公司），因尚未完工故看不到實際成品，購屋風險較大。
新成屋： 屋齡短，房子新，公設比較高（建商、代銷公司、房仲業者），價格較高但可以省下不少裝潢費用。
國宅： 房價相對一般中古屋便宜（各地國宅處、房仲業者），人口過於密集。
中古屋： 屋齡長，坪數實，多位市中心，生活機能較佳（房仲業者、屋主自售）
拍賣屋： 超便宜，價格約為市價的五至七成（法院、銀行、金融資產中心），雖價格較市價便宜，但有些是不可至現場看屋，需注意目前是否已有人居住或有海蟑螂佔屋不搬，惡意敲詐。
＊密集看屋
. 住屋品質的好壞是會影響未來生活品質，看屋時千萬不可忽視以下任何細節：
檢查屋況是否有瑕疪、向鄰居打聽是否曾有天然或人為災害情事發生、打聽是否為輻射屋、海砂屋、是否為政府列管的危險建築危樓、房屋內外機能是否符合全家人生活需要。
＊為了找到適合自己的房子切記一定要記得以下三個重點並進行比較
3.
多看：

1.大小環境
2.對外交通動線
3全家人之生活機能便利性
4.房屋格局、通風、採光良好性
5.屋是否有滲漏水或鋼筋外露
6.公共設施是否維護良好，有無被佔用，分管協議書之內容
7.白天與晚上之差異性（白天與夜晚均應去看一次房屋）

多聽： 聽別人說屋況及行情。
多問： 問問看此房子的派出所或左鄰右舍附近有沒有發生過兇殺案、半夜會不會有不良少年群聚於此、如有增建或違建時請切記是否屬於既有違建、屋主為何考慮要將房屋售出…等。
  ＊產權屋況檢查
  詢問屋主的產權是否為本人所有、到地政事務所申請土地及建物謄本確認產權是否清楚無誤、如有增建或違建時請切記是否屬於既有違建。
四、價格條件協商
  ＊區域成交行情調查
  與屋主談判房價前，應對於附近房價要有基本概念。一般消費者在報紙、網路或是房屋仲介店內上所看到的房屋售價均是屋主希望售出的價格，與實際成交 價格通常還有一段差距，故與屋主談判前最好先以此房屋之坪數乘上每坪單價後即為此房屋之理想價格。欲了解區域成交行情的管道可詢問當地房屋仲介、房屋所在 地之左鄰右舍、可上各大房屋仲介公司網站查詢成交行情。
＊條件協商
  若屋主有打算售屋後要移民至國外或是傢俱沒有要帶走的話，可與屋主商談是否可以交屋時連同傢俱一併贈予或低價廉讓。
五、搬家規劃
  ＊房貸資訊取得來源
  ( 消費者可以親自或上網或打電話向金融機構詢問貸款流程、利率、額度及注意事項等相關資訊，或是可以透過房屋仲介公司詢問貸款相關資料也是個相當省 事的好方法，由於房屋仲介公司經常辦理房屋貸款相關業務，應有數十家配合往來的金融機構與房仲公司已建立良好關係，較能取得最佳的貸款條件及利率，所以透 過房屋仲介公司介紹之往來銀行也是消費者可考慮之一。
  ＊房屋貸款流程
    1.填寫申請書，準備身份證、戶口名簿、所有權狀等證件
2.銀行進行徵信及房屋鑑價
3.核定貸款額度及利率
4.銀行對保
5.設定擔保品
6.銀行撥款
六、簽約交屋
  ＊賣屋流程及相關事項
  1.簽約
    買賣雙方達成條件及價格共識後，即可簽訂買賣契約，規範買賣雙方彼此應履行的義務及享有之權利，簽約時間通常在付訂金之後當天～三天內，簽約事宜 一般皆由代書辦理，若為自行與屋主交易買賣，一般皆由買方指定代書，若是透過房屋仲介撮合成交買賣並承做房屋履約保證者，代書則由仲介公司指定，買方應於 簽約前對契約作詳細的審閱，必要時可請教專業人士。
簽約時應明瞭買賣契約的內容及其他約定事項→雙方均確認契約內容無誤→得於合約上簽章確認→買方支付款項→簽約後產權調查（由房屋仲介服務）。
   
● 所需文件印章、身份證。
  2.用印
  ＊用印步驟如下：
    代書書寫案件→用印→貸款申辦（決定貸款種類、銀行、額度、年限及連帶保證人）。
   
● 所需文件戶口名簿影本二份「或戶籍謄本」、須貸款者另附、印鑑章、印鑑證明二份「近期6個月內」預繳規費「2至3萬元」。
  3.完稅
    在此階段買賣雙方最容易因借屋裝潢而起爭議（由於裝修期間所有權尚未移轉仍屬賣方所有，若因第三人或天災人禍致使屋況受損，造成交屋困擾。）
所以買方如欲借屋裝潢，需於事前將裝潢期間買、賣雙方權利及義務關係以書面明訂之。
  ＊申報契稅流程
    完稅前產權調查（房屋仲介提供此服務）→完成貸款對保並將撥款帳戶存摺及取款條交付代書。
   
● 所需文件印鑑章、簽立商業本票、繳納契稅款、預收代書費、規費。
  4.交屋
  ＊交屋時需注意事項
    確認原屋主已將原來的貸款繳清、若房子先前有設定抵押，要確定已經取消（抵押權塗銷登記）
銀行撥款、交屋前再次察看屋況，水、電是否正常供應、交屋時，應檢查房子是否完好如初，未遭破壞、核對屋主承諾贈送的裝潢、家俱是否齊全、房屋稅、地價稅、水、電、瓦斯及管理費是否已分算、領回土地、建物所有權狀正本、本票及其他證件、點收鑰匙並簽名。
   
● 交付尾款並點收屋，收回商業本票
  買方於買賣契約簽訂後須繳交費用─
房屋價款、契稅、印花稅、公證費、代書費、簽約費，有貸款者另有抵押權設定代辦費。
 
  
來源:http://www.house-online.com.tw/Encyclop/BuyList.aspx

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